地下空间权出让估价方法研究.pdf

地下空间权出让估价方法研究 北京中企华房地产估价有限公司课题组* * 课题编号：201318 归 属：中国土地估价师协会 立题年份：2013 年 负责人姓名：魏新 成员姓名：何哲、刘洪帅、石法良、师笑晗、丁宁、初永强、刘根 主题词：地下空间权、出让、估价方法 目录 摘要 2 1.引言2 1.1 研究的背景介绍2 1.2 国内外地下空间权使用现状和发展趋势4 1.3 研究的目的和意义6 2.研究的思路和框架 7 3. 研究工作的计划与方法8 3.1 研究工作计划安排8 3.2 研究的方法9 3.3.研究的创新和局限性9 4.地下空间权出让评估理论基础研究10 4.1 地下空间权的概念10 4.2 地下空间权出让的相关法律法规基础 11 4.3 地下空间权出让的基础经济理论14 4.4 地下空间权评估的国内外研究成果及估价实践15 5.地下空间权出让评估方法研究22 5.1 地下空间权出让评估地价定义22 5.2 地下空间权出让估价技术路径22 5.3 基准地价系数修正法估值模型及应用分析24 5.4 收益法估值模型及应用28 5.5 市场比较法估值模型及应用30 5.6 成本逼近法估值模型及应用分析33 5.7 剩余法估值模型及应用分析35 6.地下空间权评估实例分析38 7. 研究成果的价值分析42 8. 研究结论 42 1 / 45 摘 要 地下空间权是土地空间使用权的一部分，地下空间权出让评估的 实质是土地空间权出让评估，选择科学的、适用的估价方法是做好地 下空间权出让评估的关键因素之一。本文对地下空间权法律法规、国 内外地下空间权估价理论和实践发展状况、评估方法和影响价值的重 要因素等方面进行了研究分析，以期为制定我国地下空间权评估技术 指引提供一些有益思路和参考。 1.引言 随着我国城镇化建设的不断加快，土地稀缺性的问题日益体现， 客观上需要我们集约高效的利用土地。地下空间作为土地利用的一类 方式，越来越受到各地政府和用地单位的重视。合理的确定地下空间 权市场价值，对于各地政府收取土地出让金，维护土地市场公平交易 有着重要的意义。本研究采用文献法、调查法和专家访谈法，从地下 空间的相关法律法规和经济基础理论入手，重点研究了地下空间权的 评估理论和方法，并对影响地下空间权价值的各项因素进行分析。本 研究试图建立起一套科学可行的地下空间权出让评估技术指引，为进 一步体现国家作为土地所有者所拥有的土地权益，同时为丰富我国土 地估价理论体系和估价方法做出一定的贡献。 1.1 研究的背景介绍 改革开放以来，我国经济开始迈向高速增长的阶段，不断推动城 市化发展的进程，城市规模不断增大，城市人口集中度也越来越高。 这些客观因素导致各大中城市中心城区土地供应紧张，人们对城市中 心区土地的需求大大增加。因此，在土地资源日益稀缺的现实下，应 该不断提高对土地资源的有效集约利用，从单一的地上二维发展向地 上更高空间和地下空间三维立体发展。地下空间具有物质密实性、空 间隐蔽性和环境封闭性，这些特性可能产生的土地多重利用效应和巨 2 / 45 大资源潜力，为城市空间立体化和城市集约化发展提供了环境友好的 新途径。从实践角度看，当前各个城市在土地利用规划上，也是鼓励 开发商多利用地下空间，缓解地上用地压力。 《物权法》出台之前，我国相关法律都只规定国有土地使用权仅 限土地地上使用权而不包括地下。例如《中华人民共和国城市房地产 管理法》规定，国有土地使用权出让、转让中，地下资源、埋藏物和 市政公用设施均不属土地使用权出让、转让范围。《物权法》出台后， 在第 12 章第 136 条首次提出“建设用地使用权可以在土地的地表、 地上或者地下分别设立，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立 的用益物权”。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第2 条 也作出了相应的规定：“在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂 牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立