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枣庄的城市经济与房地产发展的相关性 （集韵原创） 枣庄是一座因煤而生的城市 生产总值列第14位，人均生产总值列第13位。 虽然总量水平较低，但是各项指标的增长率在全省地级市、尤其是鲁南城市中的排名相对靠前。枣庄自98年调整城市运营思路以来，盘活了大量国企资产、扩大了招商引资规模，使经济逐渐向可持续增长的模式转变。 2、煤炭、建材等开采及加工主导产业结构 枣庄2002年三次产业比重为14.6：51.7：33.7.，同期山东平均水平为13.2：50.3：36.5；同为鲁南城市的济宁、临沂、泰安、日照、菏泽等工业在产业结构中所占的比重均没有达到50%，因此枣庄是名副其实的工业城市。 2002年，全市规模以上工业增加值91.44亿元，增长17.6％。轻工业和重工业分别完成增加值28.04亿元和63.40亿元，重工业占到69.33%。。煤炭、水泥两大行业对全市规模以上工业增加值增长的拉动贡献率达43.3%。 3、民营经济发展壮大 1）在经济中的地位日益重要 2002年非公有经济增加值在生产总值中的比重为43.4%，高于山东省平均水平。规模以上工业增加值中，国有工业及集体企业增加值仅占30%，国有经济的重要性显著减弱，取而代之的是以股份制、三资企业等为代表的民营经济比重增加。 2004年非公有经济单位数达到8.2万户，注册资金136.7亿元，同比分别增长8.3％和15.3％；从业人员36.4万人，增长5.5％；民营经济纳税额18.35亿元，增长46.6％，占全市税收总额的51.7％。3万多人。巨大的人员压力使枣庄市工矿企业难以为继。这不仅加剧了枣庄市经济改革和发展的难度，而且还严重影响了枣庄市的社会稳定。 2、机会 资源优势 虽然部分矿井资源枯竭，但仍然还有大量煤炭可以开采，关键在于开采及利用的模式。 交通便利 毗邻陇海铁路和日照港、岚山港、连云港三大出海口，200公里半径之内有济南、青岛徐州、连云港、济宁5个机场，京沪铁路、京福高速公路、104国道、206国道、京杭大运河穿境而过。枣庄市委市政府西迁，借搬迁之机，将枣庄的城市化规模迅速扩大，使其新增85平方公里，让枣庄的城市化人口比率达到34.2％。按照枣庄市政府新的规划，在现有城区和新城区（位于枣庄市薛城区）之间，将形成一个新的文化、高新技术产业带——枣薛经济带；而在运河沿线，沿运经济带也将展现新的风姿 从供应量的增长来看，开发区、台儿庄区、峰城区由于基数小，增长率显得较大。其中开发区、台儿庄区的增长率在100%以上，峰城区更是从2003年0.32万平方米剧增到2004年的4.32万平方米。 3、商品房供需存在结构性不平衡 台儿庄区和腾州区的商品房销售情况最好，处于供过于求或供求基本平衡；其余区域中开发区的销售情况也较好，供需缺口相对较小；商品房销售情况较差的是市中区，存在16.95万平方米的缺口。 4、房价涨幅低于山东平均水平 2004年枣庄市商品房平均价格为1278元/平方米，同比增长13.1%。其中商品住宅平均价格1136元/平方米，同比增长13.7%。同期山东商品房均价为2045.3元/平方米，同比增长18.2% 5、经济适用房比重相对较高 全国2004年经济适用房的比重为4.6%，山东省2003年经济适用房竣工面积在商品房住宅竣工面积中的比重占8.3%，2004年经济适用房竣工面积比2003年又下降了37%。而枣庄2004年经济适用房竣工面积占商品房竣工面积的13.2%，销售面积占到14%。 6、电话调查结果 对位置较好的开元花园和文化广场花苑进行了电话调查。 开元花园：均价1410元/平方米，户型面积偏小，全部为多层 文化广场花苑：均价在1500元左右，总建筑面积10万平方米，全部为多层。目前已建成7幢共155套，销售近一半，剩下的以大户型为主，面积在140-150平米之间。 从直觉上判断，枣庄商品房应该以小户型更受欢迎，现房销售为主，高品质的住宅可能较少。 以上数据说明枣庄市房地产市场并不象济南、青岛、日照甚至聊城那样火爆，相反还出现了供过于求的状况。出现这种情况并不是因为枣庄市居民没有住房需求，2002年枣庄市中区城镇居民人均居住面积仅为17平方米，低于山东省18.8平方米的平均水平。对于枣庄这种投机性炒房可能性较小的城市，可以理性的判断：房地产市场的繁荣程度取决于经济实力的支撑，因此我们得从枣庄的经济发展中寻找原因。 四、经济水平与房地产发展的关联性 枣庄经济水平与房地产发展的关联性可以用下图表示： 总的来说，枣庄过去的传统增长模式及体制上的一些原因导致经济实力不强，在资源日益衰竭、经济增长难以为继的情况下，普通购买需求者无力支付并不算高的房价，在房地产市场上表现在房价上涨慢、供过于求的状况。 随着经济发展的战略性变革，现在和未来的发展重心将是交通便利的新城区和枣薛经