张家口高炮旅项目客群定位及产品建议报告.ppt

受访客群对多层产品较为青睐，对高层产品仍存在一定的抗性 产品分析 客户调查 发放问卷 100 份，其中回收有效问卷 93 份 2010-1 张家口高炮旅项目客群定位及 产品建议报告 本次报告要解决的核心问题 客群定位 产品建议 本案的目标客群是谁？ 应打造何种产品迎合市场需求，满足客户需求? 1 2 1、客群定位 城市解读 城市概况 城市发展战略 自身条件 SWOT分析 外部条件 客群分析 客群定位 解读本案 客群定位 市场篇 城市住房规划 经济发展水平 2、产品建议 产品分析 产品分析 客户调查 产品定位 户型配比建议 产品定位 产品建议 产品篇 城市解读 城市概况 城市发展战略 城市住房规划 经济发展水平 市场篇 教育配套 张家口市共分五区十三县，主城区为桥东区、桥西区、高新区 城市概况 张家口市户籍总人口459.67万 桥东区户籍人口27.46万 桥西区户籍人口23.80万 高新区常住人口14.52万 行政区域划分——五区、十三个县 桥西区 桥东区 高新区 张家口主城区划分 张家口市总面积36860平方公里 桥东区面积 113平方公里 桥西区面积 141平方公里 高新区面积（不详） 城市解读 教育配套 城市解读 一主三副、两轴四区的空间结构发展 城市发展战略 一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀来、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县 两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域 张家口市经济发展水平较低，整体经济实力在河北省排名倒数第三位 经济发展水平 城市解读 08年张家口市GDP 720.4亿元，全省排名第九位 08年张家口市GDP涨幅为11.9%，全省排名第五位 单位亿元 09年张家口市前三季度GDP538.2亿元，全省排名第九位 数据来源：张家口市统计局 09年张家口市前三季度GDP涨幅为8.8%，全省排名第十位 张家口市住宅建设力度较大，发展、改造区域较广 城市住房规划 城市解读 中心城区住房用地布局 中心城区住宅建设用地规划 小结 城市解读 张家口市整体经济发展水平较低，且09年前三季度GDP 涨幅相对于08年大幅下降，自08年全省第五位落居第十 位，经济发展形势不容乐观 近年来，张家口市住宅建设呈现出力度大、范围广的两 大特点 解读本案 自身条件 外部条件 市场篇 本案区位 自身条件 武城街商圈 百货大楼商圈 帝广商圈 容辰商圈 本案 以上四个商圈为张家口市最繁华的四个商圈，本案区位属容辰商圈辐射范围，距容辰商圈仅500米，是桥东区房地产市场的热点地段。 项目四至及配套 本案 本案规划指标 占地面积：8万㎡ 建筑面积：17万㎡ 容 积 率：2.1 自身条件 北至为 居民区 南至红旗路南街 本案周边配套齐全；交通便利 西至建国路 东至外环路 配套状况 医疗配套：二五一医院、第二医院、第五医院 学习教育：卫华小学、探机学校、第五中学、第六中学 生活配套：容辰超市发、帝达超市；工商银行、商业银行 交通状况：西至建国路与南至红旗楼南街均与主干道胜利路相接，交通便利 周边商业配套 本案周边商业配套已很完善，发展水平较高 本案 1 2 1、容辰商业街 2、铂金时代商业 自身条件 本案开发条件已成熟，开发潜力大，地块自身条件适合打造中高端物业 地块价值评析 自身条件 注：上表评分标准，5-优，4-良，3-中、2-一般，1-差 解读本案 自身条件 外部条件 市场篇 张家口市整体居民消费力与收入水品均较低，经济能力有限 民众生活 外部条件 08年张家口市社会消费品总额为232.6亿元，排名第九位 09年前三季度张家口市人均可支配收入为9733元，排名第十一位 08年张家口市人均可支配收入为12054元，排名第十位 09年前三季度张家口市社会消费品总额为221.2亿元，排名第九位 数据来源：张家口市统计局 张家口市房地产市场明显供大于求，且供需比正在拉大 房地产供需情况 外部条件 桥东区 桥西区 高新区 共计 08年施工面积（㎡） 869358 1121703 1084507 3075568 08年新开工面积（㎡） 217911 573295 845518 1636724 08年总销售面积（㎡） 192665 128668 232881 554214 现房销售面积（㎡） 49776 20227 70003 期房销售面积（㎡） 142889 108441 232881 484211 桥东区 桥西区 高新区 共计 09年前三季度施工面积（㎡） 1358264 1159472 1469279 3987015 09年新开工面积（㎡） 615