魏成《城市经济学》教学课件：11 城市住房经济2014.pdfVIP

城市经济学 华南理工大学建筑学院城市规划系 魏成 博士 副教授 weicheng@ 381156148@ 11讲 城市住房经济 城市住房产业与住房市场 城市住房的需求与供给 城市住房开发与住房政策 案例：新加坡的公共住宅与政策 城市住房产业与住房市场 城市住房的特征与属性 城市住房的特征 • 差异性：不同的城市差异大，与土地供需和市 场需求有关 • 不可移动性：土第和建筑物的不可分离 • 耐用性：使用周期长 • 昂贵性：住房支出占比最大 • 保值升值性：投资产品 城市住房的特征与属性 住宅的经济特征 • 自然属性：住房建筑、位置、使用年限 • 商品属性：经济性，市场买卖 • 社会福利属性：作为人类生存的基本条件，享 受住房权是人权的重要组成部分 城市住房产业与住房经济 住房产业 • 是指按照市场规律运行的一些列与住房有关的行业活 动，包括住房的生产、交换和消费服务等环节的产业 行为，属于第三产业范畴 住房经济 • 住房是天然物体（土地）和人造物体（建筑）的结合， 有明确的物质形态；从经济角度上具有明显的价值形 态，形成财产、产权乃至产业。 房地产经济比住房经济的概念和研究范围更宽泛，除 住房外，还有商业、办公、酒店、度假区等。 城市住房的需求与供给 住宅的需求 住宅需求：人们在一定时间内和一定价格水平下愿意 并且能够购买的住宅商品数量。 住宅存量：形成住宅结构的物质实体或物质财产 住宅需求的性质 住宅投资：出于盈利目的购买住宅的所有权 住宅消费：出于消费的目的购买住宅的使用权 业主自用：购宅自用 住宅需求的阶段 (1) 温饱阶段——基本的住宅需求。在经济不发达、生活水平 仅够温饱状态时, 人们对于住宅的需求只能是满足最低要求的量 和质。通俗地说,就是 “每人一张床”。这种住宅, 属于生存型。 (2) 小康阶段——标准的住宅需求。当生活水平提高到小康阶段 后,人们对住宅的需求就趋向标准化——各项设施配备齐全、功 能分区合理、饮食起居不受干扰的永久性标准化住宅。住宅成 套率达到100% , 人均居住面积在8 平方米以上, 实现 “每户一 套房” 。这种住宅, 属于卫生型。 (3) 富裕阶段——舒适的住宅需求。在经济高度发达、生活水 平迈向富裕以后, 人们对于住宅的需求就日益提高为私密性和舒 适性了。即每人有足够的居住与活动空间、有停车泊位、有户 外场所、有周全的服务等等。人均居住面积在 12 平方米以上, 做到 “每人一间房”。这种住宅, 属于享受型。 影响住宅需求的因素 (1) 住户收入因素 影响住宅需求的因素 (2) 住宅价格因素 即价格的变化(ΔR/R)引起的住宅需求的变化(ΔQ/Q)的幅度Ep • E 的大小含义与E 相似。研究表明，住宅需求的价格弹性 P M 约为1.5 • 人们对于住宅价格较为敏感，是影响住房需求的主导因素 • 住房的价格和需求量之间的关系是反向变化的。价格越高， 需求越少；价格越低，需求越多。 （3）住房的品种和结构类型 不同收入水平的家庭和不同社会阶层的人，对住 房的品种和住房结构存在差异。 （4）住房区位 一个区位的房价、交通、环境、学校、生活便利 程度都影响对住房的选择。 （5）人口与家庭因素 职业构成：高收入职业对住宅需求量更高; 年龄构成：如果城市人口是青年型的, 无疑会比 老年型的提出更高住宅需求; 家庭构成：家庭日趋小型化, 由此派生的住宅需 求也随之上升。 （6）住房政策 住房政策作为国家干预住房发展的手段，产生重 要的调控引导作用。 中国住房政策是在住房制度改革和住房商品化中 不断完善的。如廉租房、经济适应房等；住房补贴、 住