全国建设项目工程结算编审规程（2007版）.docVIP

饭店怎样通过提升软硬件增强核心竞争力？ ——关于举办星级饭店更新改造及运营提升实战案例培训班的通知 星级饭店分为“四硬三软”七大要素，即：建筑主体结构、机电能源系统、硬装修软装饰、酒店专业设备用品四大硬件和营销、管理、服务三大软件。“四硬三软”七要素内部之间是否匹配，七要素构成的饭店整体与当地消费客源需求是否和谐，从根本上决定了某一单体饭店的核心竞争力。 正在运营中的饭店开业已几年甚至十几年，一是客人对服务产品需求已发生变化，老饭店原有功能布局与客人新需求日渐脱节；二是新建饭店如雨后春笋对老饭店竞争威胁日重；三是老饭店设施设备多年损耗老化，与新饭店相比，装修档次低、效果差，因此客源被大量分流，陷入小改大难，大改小难，不改难以维继的被动局面。 硬件更新后必然要求软件同时提升。面对竞争日趋激烈的市场，怎样通过更新改造全面提升硬件四要素，并通过研发新的商业模式，调整营销战略，全面提升软件三要素，是摆在每个酒店投资业主和老总们面前的一项严峻课题。 因此，我们对饭店更新改造从根本理念上应重新再认识，绝不是简单翻新，而是指：正在营业中的饭店，为满足饭店客人已变化及已提升的消费需求，应对原有及新开业竞争对手饭店的客源争夺，全面提升“四硬三软”七大要素，以拼抢客源，保护并扩大市场占有率的必要手段。 饭店更新改造既涉及怎样对客源目标客户群锁定，制定差异化营销战略，进行服务产品功能取舍，并全面提升营销、管理、服务水平，更涉及到楼层分区、功能布局、装修装饰设计、施工组织等各专业技术系统，是一项环环相扣，错综复杂的系统工程。投资少则几百万，多则上千万，是一项重大投资决策。改造不同于新建，受原土建结构、机电能源系统等制约因素多，与正常营业冲突大，一旦决策失误或组织实施的任一环节失控，将会给饭店带来巨大损失。 为贯彻2011年颁布实施的国家星级饭店最新评星标准，给广大会员单位排忧解难，增强饭店核心竞争力，以促进全国旅游产业的深入发展，中国旅游饭店业协会拟于今年四月上旬，举办《星级饭店更新改造及运营提升实战案例培训班》。 为突出实用性、可操性，让大家看得见、听得懂、用得上，通过参会能真正解决自己饭店实际问题，协会特邀中国XX福思特酒店产业集团作为承办单位。该集团历经二十余年，针对饭店改造，打造了一条从投资、策划、规划设计、工业化装修直到运营管理的产业链，现有员工五千余人。自行投资建设并自行管理的三、四、五星级饭店分别由旧厂房、烂尾写字楼、海鲜市场主体框架或老酒店升星改造而成。 如XX商务酒店建筑主体为济南木器一厂的两栋旧厂房，原建筑总面积6000平米，通过“上天、入地、中密”（即楼顶钢结构加层，院内下挖形成动力机房，楼内紧凑布局，大幅提升空间利用率），将面积扩为8200平米，2010年实现营收6000余万元。其中自主研发产品服务体系、自创品牌的XX巴烤餐厅人均餐标98元，不足300平米日营收五万元左右。（见图一、图二） 图一：XX商务酒店原建筑为济南木器一厂的两栋旧厂房，建筑面积6000平米，通过“上天、入地、中密”，将面积扩为8200平米，2010年实现营收6000余万元。 图二：原木器厂一层仓库300平米，改造为自创品牌的XX巴西烤肉特色餐厅，人均98元，日营收5万元左右。 再如2010年10月建成开业的XX国际酒店，是由一栋多年未启用的海鲜市场主体框架改造而成。通过改扩建将原3万扩至4万平米。按照国家最新星级标准规划设计，实施餐饮带会议、会议带客房的差异化竞争战略，打造了中国第一座以餐饮为龙头、适合中国人消费的高星级饭店（见图三）。 四万余平米除解决了1100名员工的住宿、就餐、网吧、办公外，还容纳了近300间/套客房，138个宴会包房，3500个餐位。其中，豪华包房每间近300平米，一桌可同时容纳56名客人；多功能厅9.6米净层高，无任何柱子遮挡视线，可容纳1200人开会，并在30分钟内可转换成大宴会厅。按常规设计，满足这些服务产品布局需占用七万平米建筑面积，通过科学严密的系统设计，省掉两万多平米，减少总投资两亿元左右。 尽管正式营业仅三个多月，目前日营收已达40万元左右，二期工程新增160间/套客房和康乐配套齐全后，预计年营收可达1.6亿元左右（见图三）。从土建改造到开业总投资2亿元，创造了高星级综合饭店四年之内可收回改造成本的奇迹。 截止2010年，该集团改造而成的各饭店平均房价同星级中全市最高，年平均开房率始终保持在90%以上，餐饮上座率高达130%左右，通过机电能源系统大量节能减排科技成果的应用，各饭店万元产值能耗全年平均控制在7%以下。 图三：XX国际酒店改造前后实景照片效果对比，开业仅三个月，七百个停车位每天都被挤满，总面积4万平米日营收已达40余万元。 在饭店营销管理方面，为真正落实员工为主人，生活有尊严，创造了独特的FU