米娅推广PPT.pptVIP

2、推广思路 ●将直面东客站的3#楼作为一个独立的子项目来推广。 ●使用独立的案名，按商业的思路来作3#楼的推广，以此达到“去住宅化”的目的 ●树立项目的商务形象，加大项目内涵，吸引并消化投资客群。 3、推广案名：主要取意于项目之于东客站的头排位置 阳光100?米娅首站 阳光100?米娅首座 4、产品定位 中国第3代国际商旅城标杆物业 成都首家商旅服务式公寓 5、产品诠释 ●商旅城，全称客运站商旅新城，泛指以机场、火车站、汽车总站等客运商旅综合体为核心，以快捷城市交通网络为辐射半径，聚集客运、商旅、商业、酒店、住宅、写字楼为一体的城市功能聚合体。 ●第一代商旅城：以各大城市老的火车站、汽车总站为代表，如成都北站等，多建于经济建设初期，城市版图很小时期的产物。 ●第二代商旅城：以机场为代表，如各大城市的空港新城，最大的特点为离主城太远，不能形成城市新的居住中心或商业中心，区域发展空间有限，物业升值的时间周期很长。 ●第三代商旅城：以动车、高铁、地铁等城际快速交通枢纽中心为代表，如东客站等，最大的特点是距离适中，多规划于城市新兴的发展区域，代表着城市扩张的方向，物业升值迅速。 年会预备会 v2 阳光100米娅中心推广思考 成都！成都！ 壹、以往推广工作回顾 2011年至今，米娅中心推广经历了以下三个阶段： 一、发现新成都——结合阳光100品牌，成功实现品牌落地，项目精彩亮相。 二、东2.5环精致都会——项目定位阶段，精准地奠定了项目基础的项目形象。 三、一个东客站，一个新中心——准确地找到项目最大最核心的价值利益点； 米娅升级计划——为“高单价”找注脚，化解销售抗性。 贰、2012年推广使命 2012年，成都阳光100米娅中心推广工作概括为三句话： 1、清晰诠释一个新中心： ●中心地段价值为本项目最大价值利益点，因此我们在大的推广方向上，继续围绕“东客站中心”的核心价值，沿用“一个东客站，一个新中心”的推广主题。 ●在主题下分解工作上，必须完成从“中心论”到“中心的价值”的落地，对“中心价值”进行全面、清晰的诠释，讲清楚基于地段之上而衍生出来的城市价值、配套价值、产品价值、居住价值、升值价值等。 ●需要做的具体工作是：通过现场展示、网软、物料、销售说词等渠道，分解“中心的价值体系”。 2、重新定义一个新物种： 东客站不是阳光100一个项目的东客站，所以在“中心论”的基础上，还必须要进一步对项目独有卖点进行诠释。 如何占位 如何与周边竞品形成差异化竞争 米娅中心的唯一性在哪里 调控下的房地产市场“住冷商热” 区域内规划的巨型商业尚未面市 住宅产品直面周边竞品的低价竞争 因此，“去住宅化”是一种可行的策略。 但是，80%的住宅体量，难以改变的住宅性质， 我们很难把自己直接说成是商业， 必须要尝试定义一个新的物种或品类， 换一种说法向客户告知项目的商业价值和投资价值。 3、精心选择渠道： ●由于城市太大，费用有限，客群细分，所以推广渠道的精心选择变得尤为重要。 ●固有渠道：继续沿用主流报纸、户外、站台、路名牌、短信等传统渠道，采取“少而精”政策避免广告过多而造成失效性。 ●新兴渠道：挖掘新的传播渠道诸如商会资源、银行VIP客户。在线上挖掘银行、证券内部刊物商会内部刊物等。充分利用新兴网络传播渠道，如微博、QQ群等，进行大面积的网络传播。 叁、SWOT分析 阳光100米娅中心， 项目优劣势梳理 1、优势（唯一性、差异化）： ●东客站商旅城核心首排物业 项目直面东客站，是距离东客站最近的项目。同时，项目周边分布有三条规划中的地铁线，以及“三横五纵”城市经纬干道。 ●本区域内极度稀缺的小户型 区域内品牌开发商云集，住宅项目众多，但小户型属于极度稀缺产品。 ●东客站率先成熟的住商综合体 目前的开发进程来看，米娅中心将是东客站区域第一个城市综合体。 ●区域内唯一具有后现代气质的楼盘 建筑外立面时尚、现代，具有视觉冲击力；米娅精装风格，符合都市精英价值观；首创并独家使用移动墙；售楼部等销售现场具有时代气息 2、劣势和威胁： ●均价远高出区域市场水平 面对整个市场全线降价的主流声音，周边物业高达15—30%的降价幅度，住宅产品出货均价大都在6500-7000元/平米，单纯的比较价格处于明显劣势。 ●住宅形象，商务形象弱 并且产品单一，对投资客群刺激不够。 ●紧挨城市环路、铁路和城市立交 嗓音污染不可回避，影响楼盘档次和居住品质，阻隔商业氛围形成。 ●竞品呈现，价格无优势 周边竞争对手绿地将于今年5月推出小户型精装产品，预计价格将在8000元左右，将与我们形成更直接的竞争，在一定程度上化解掉此前“向精装要价格”的外衣。 ●区域