标杆房企四线城市房地产开发设计成本优化方案比选分析报告.doc

————XX城市公司合约部、技术部 四线城市房屋建造成本下不来，售价上不去，利润率低，是业界普遍存在的现象。在夹缝中求生存，在严酷的市场环境下，戒除粗犷的管理方式，精细化计算，留足充分的方案设计与优化时间，让技术与合约很好互动，会给项目的定位奠基好坚实的基础，利润率可以实现最大限度地筹划。 XX一期（C-1）项目总占地面积约88.5亩。地块包含3栋小高层、3栋叠加别墅、17栋联排别墅、2栋商业组成，容积率约为1.01；共274户；总建筑密度约35%。建筑风格为“外在古典、内在时尚”，采用坡屋顶等建筑元素突出表现建筑的古典美；创造休闲幽静的居住环境。 技术部在方案阶段与合约部紧密配合，从建筑总体到单体方案，进行了多轮次的测算与比较。 C-1地块 方案效果图 C-1地块 功能分区图 建筑总体优化 地下室平面布置的优化 项目初步方案可售面积5.7801万m2，建筑面积9.1157万m2；可售面积比只有63.4%，税前销售利润率只有11.98%。我们细细分析了原因，发现地下车库及设备房面积1.4911万m2, 219个单车位，90个子母车位，48.25m2/车位。这个指标过高，且该方案考虑了90个子母车位，在该区域考虑是超前设计，该区域出于开封市郊，场区空旷处较多，未来十年内，地下车位都不能全部启用。且收益也不高。 因此，合约部给技术部提出了优化地下车库及设备房布置方案， 优化目标： 优化前车库方案（（地下机动车位及设备房面积14911m2） 优化后地下车库平面（地下机动车位及设备房面积12957m2） 主要的变化如上图：减少了小高层南面车库的面积，通过走廊与小高层地下室连接。 原方案与优化方案比较表 比较方案 建筑面积(m2) 可售面积(m2) 可售面积比例(%) 地下车库及设备房面积(m2) 地下车库 数(个） 车位指标（m2/个) 原方案 9.1157 5.7801 63.4% 14911 309 48.25 优化方案 8.9248 5.8552 65.6% 12957 310 41.80 在技术部的努力下，将C-1地块地库方案优化后，土地前成本测算税前销售成本利润率从11.98%提高至13.89%。但离集团要求的不低于15%，还有距离。在目前预期销售价格不变（小高层6500元/m2.叠加11000元/m2，联排别墅15000元/m2)的情况下，提高可售面积比及降低车位指标是努力的目标。 因此合约对照图纸，提出建议： 1、地下一层平面图中，每栋小高层有2道通道，建议改成1个通道，可以省掉几道墙体；如下图所示： 2、住宅主变电所靠走廊墙设置。可以省掉一道墙体。 二、结构优化 排别墅结构经技术选型有1、异型柱、剪力墙结构；2、 异形柱结构 3、 剪力墙结构，合约配合技术进行结构选型论证。  联排别墅不同结构形式对造价的影响分析表 方案 剪力墙 异形柱 剪力墙+异形柱 序号 项目编码 项目名称 计量单位 工程数量 金额（元） 工程数量 金额（元） 工程数量 金额（元） 综合单价 合价 综合单价 合价 综合单价 合价 .42 .89 .19 1 1 异形柱 m3 5.54 2048.18 11346.92 108.03 2048.18 .89 84.2 2048.18 .76 2 1 有梁板 m3 343.48 1482.61 .88 344.37 1482.61 .41 339.25 1482.61 .44 3 1 直形墙 m3 182.39 1520.59 .41 10.13 1520.59 15403.58 57.03 1520.59 86719.25 4 1 现浇混凝土钢筋条增 t 15.599 4905.2 76516.21 14.156 4905.2 69438.01 15.72 4905.2 77109.74 分部小计 .42 .89 .19 本页小计 .42 .89 .19 直接费（4联排计为1栋） .42 .89 .19 综合费合计（4联排计为1栋） C-1地块综合费合计（4联排计为1栋，合计22栋） 以上计算依据执行中原事业