一城市的区域经济状况.doc

钦州·阳海城市广场 项目建议书 广西宝资诚房地产项目管理有限责任公司 二00四年十月 目 录 第一章 城市的区域经济状况 3 第二章 房地产现状与发展 7 第三章 项目发展总体构思 12 第四章 项目市场支持分析 13 第五章 项目建设条件分析 16 第六章 项目规划纲要 18 第七章 项目计划与组织 20 第八章 投资估算及资金投入 23 第九章 项目的经营预测 27 第十章 项目社会经济效益 29 第一章 城市的区域经济状况 区位与资源概况 城市基本概况 钦州位于中国广西壮族自治区南部，北部湾的最北端，是广西兰州自治区主要的地级市之一，也是我国南部对外开放、实行沿海开放城市政策的重要城市之一。 钦州市现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，总人口310多万，其中市区人口109.76万人，全市非农业人口占总人口9.45%，少数民族人口占总人口10.7%。人口密度每平方公里284人，钦州城市化率为25.6%，钦州市建成区的人口总数为29万人。总面积10843平方公里，小岛屿303个，陆地海岸线长520.8里。有海外华侨同胞38万人，分布在46个国家和地区。 钦州是广西沿海金三角上的一块宝地。这里气候温和宜人，河流水库众多，土壤肥沃，植物繁茂。自然资源丰富，依水临海，山川美丽，浏览风景迷人，名优产品繁花似锦，有兴旺发达的农业。也有大有可为的海洋捕捞养殖业，城乡市场广阔，开发建设有着很大潜在优势。 优越的地理区位 钦州市位于广西壮族自治区南部沿海，濒临北部湾，大陆海岸线长达520.8公里，地处东经107°2′~109°56′，为东南亚与大西南两个幅射扇面的轴心，是西南经济协作区最便捷的出海口，扼广西沿海三个地级市与广西内地及大西南交通联系的咽喉。 市区距自治区首府南宁市际交通119公里，距北海市和防城港市分别为99公里和63公里，是我国少有的集沿海沿江优势于一体的沿边经济开发区。南宁~防城、钦州~北海、黎塘~钦州、钦州~钦州港等铁路在钦州市区交汇；南宁~北海、南宁~防城、钦州~灵山、钦州~犀牛脚等9条高等级公路横贯钦州市区；北海、南宁机场距钦州均只有100公里左右。具有“一市联五南”（大西南、东南亚、越南、南宁、海南） 10000 3 地下层 M⒉ 3000 三 道路用地 M⒉ 1533 四 容积率 5.50 五 绿化率 % 约42 六 建筑密度 % 约37 七 总户数 户 约300 八 总人口 人 约600 第七章 项目计划与组织 一、项目的边界与合作 1、阳海城市广场项目的发展，涉及到两个不同的层面，政府场面和企业层面，在其计划与组织的设计中，有必要从上述两个层面项目进行边界定义。 2、在政府层面，本项目是一个城市中心区的开发项目，其责任与义务范围是按城市总体规划要求实施建设。 3、在企业方面，本项目是一个商住楼的综合开发项目，按房地产项目的边界，投资完成约10亩用地范围内的各项基础设施的建设及房屋的建设。 二、项目的组织管理 1、阳海城市广场项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方——钦州双鹏商贸有限公司投资开发，作为本项目的直接业主单位。 2、项目的开发建设将推动深度专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。 三、项目的建设计划 综合考虑到本项目的各项状况，估计本项目前期启动的市场预热期会较短，故项目的投资回收会立竿见影，项目开发建设的头一年内，资金流入将增长较快，经济效益很容易体现。 1、根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本地地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用一期开发的模式。 本项目计划的主要开发建设经营周期为2年，时间跨度从2005年至2006年。 四、项目的销售计