黄埔综合商业项目投资分析报告宣讲稿.ppt

规划思路 从市场供需状况来看，黄埔文冲目前缺乏具备良好形象的都市综合体。但从市场发展来看，区域内新增大量楼盘，将带来有消费的群体，未来将会出现服务社区的综合商业体。因此，本项目规划设计的前瞻性是项目在片区同质化竞争中生存立足并且能够脱颖而出的根本。 根据上文的地块分析和竞争策略，本项目的设计首先必须明确两点： 根据商业体的规划，本案中间的购物中心必须是片区的标杆。从这个角度来说，项目的外立面设计除需独具特色之外，在建筑符号、色彩元素上必须相互呼应、协调，增加辨识度的同时融入项目周边的城市设计，拔高项目在区域内的地位。 从区域内竞争环境来看，项目周边知名竞争对手集聚，片区同质化竞争激烈，同时竞争对手存在不确定性，产品的设计和概念创新都有迅速被模仿的可能。根据差异化的竞争策略，本项目设计的差异性从功能分区的组合形式到立面造型的构图与线条细节都应体现，功能设计应关注不同使用者的价值追求、心理行为、商务环境需求，渗透到细节的差异方能突破竞争。 从项目定位的角度，差异化竞争策略是规划的前提 整体规划建议 车流动线 从立面展示性考虑东西塔楼设计应以长方型扩大项目的可视面。考虑整体形象预计以60米*30米设计，具体因应外观设计考虑。 东西塔楼临街部分作零售商铺使用，预计谂街商铺面积占基底面积50% 东西塔楼分别与广场贯通，方便塔楼客户进出商场。 整体规划建议 西塔楼层分区 东塔楼层分区 12-26写字楼 7-11经济快捷酒店 -1、-2停车场 5-6 健身+桌球+乒乓球等 2-4 餐饮+沐足等娱乐 1 大堂+品牌店+专卖店 35层西餐厅 35 星空会所 23-34精英白领公寓 8-22 准四星酒店 5-7高档餐厅、会议厅、多功能室 2-4 夜总会+KTV 1 大堂+品牌店+专卖店 -1、-2停车场 各楼层分布 立面风格：项目楼宇高度远高于其他房屋，昭示性强，外立面设计如与黄埔区怡港大厦等建筑相同的话将毫无竞争力。因而从外墙拔高项目的高度，采用现代感强的玻璃幕墙打造。 注重楼层整体风格的统一和相互协调 在外立面统一设计的原则上需考虑到酒店、公寓、写字楼的不同需求。兼顾通风、空调布置、阳台等多项诉求，在设计上可参考朱美拉公寓。 外立面 同聚远景 保利中汇 君临国际公寓 天河城 富力威尼斯商务公寓 大堂大门配合整体形象设计以钢化玻璃配合石材布置。 需注重灯光布置，突出明亮度 注意大堂区与首层设备区（如：监控室、员工室等）明确划分，指引 外立面 电梯设置 东塔—— 设6台垂直电梯，其中公寓3台，经适型酒店2台，1台为共用货梯； 1至4层商业需加装6台手扶电梯 西塔—— 设9台垂直电梯，其中写字楼及星空会所合用3台，酒店4台，2台货梯，写字楼和酒店各用一台货梯 1至8层层商业需加装14台手扶电梯 为方便管理，公寓、酒店、写字楼、底层商业的人流要分流，有各自的电梯间。具体的风格和参数要根据不同功能而有所区别。 写字楼设计要点——装修标准 从用户的实际使用考虑，套间内部的装修未必能适应商户的使用需求，因而套间选择毛坯的交付方式 公建部分是项目显示其品牌档次的重点所在，是装修的重点所在。 大堂:首层入口地面采用高级地砖；墙身用瓷砖/玻璃/不锈钢/木饰面装饰；中空天花设造型吊顶；设休闲沙发及豪华接待台. 各层通道：地面铺设防滑耐磨地砖，墙身煽灰或铺设大理石采用中央空调抽风系统保证通风 消防系统：完成各层铺设 写字楼设计要点——大堂 大堂面积的不足通过镜面及灯光弥补，利用中空布置突出项目的高格调。 体现酒店式写字楼管理，在软设施上突显项目的人性化，包括管理、服务需做到以人为本。 写字楼设计要点——电梯间 从写字楼通风采光角度考虑，应避免出现黑房套间，因而从利用最大化考虑应模仿中信大厦将电梯管井及相关的设备安设在塔楼的中心，方便各单元商户出入同时可以规避黑房及死角位的出现。如右图 电梯间 写字楼设计要点——通道 通道应以明亮为主考虑方向，以柔和的灯光削减写字楼特有的硬线条感，同时采用大理石作墙身砖体现格调，走廊通道区需保证空气流通，同时在电梯大堂以绿化点缀。 写字楼设计要点——洗手间 参照甲级洗手间装修标准，墙身选用高档瓷砖布置，智能化感应冲洗、感应式洗手池等系统；同时体现人性化，布置手纸、烘干系统、无障碍洗手间等设施。 5A智能化标准 楼宇自动化 电梯群控系统；变电系统；照明控制系统；公共广播系统；三表自动抄送系统 消防自动化 火灾自动报警系统及消防联动控制系统；自动喷淋系统；消火栓系统；防排烟系统；无线灭火系统；二氧化碳灭火系统 保安自动化 保安监控系统；报警宽频系统；巡更系统 通讯自动化 综合布线系统；网络宽频系统；共用有线电视系统；电信覆盖系统