知名地产咨询公司东莞某商业广场前期定位思路讲解课件.pptVIP

蟠龙小区 镇政府 美丽365 本项目 中心广场 海悦花园一期 三正世纪豪门 星城数码广场 商会大厦 海悦新都会 莞樟路 东孚大厦 工厂 蟠龙大道 石大路 项目分析—项目周边环境 占地面积：74000m2 总建筑面积：16.5万m2 住宅面积：12.7万m2左右 商业面积：3万m2 容积率：2.2 建筑密度：30.2% 绿地率：35.2% 项目分析—经济技术参数 项目分析—SWOT分析（优势） 项目地处新城镇中心区域 交通非常便利 项目位于莞樟大道和石大路交汇处，具备良好的昭示性 项目规模体量比较大，有一定的规模效应 项目自身有商业配套，有利于形成商住互动 项目周边市政配套比较有利 发挥策略： 充分利用项目的良好地理位置，打造寮步标志性的物业；充分发挥项目的交通和环境优势，充分挖掘项目的商业价值。 项目分析—SWOT分析（劣势） 莞樟路和石大路噪音比较大 已经建成使用的部分用地拆迁有一定难度 项目位于镇政府旁边，建筑的形态和标高等受到一定程度的限制，给规划设计带来一定难度 转化策略： 进行合理的规划布局，在建筑设计通过各组团的建筑高度对比形成独特的项目特色，在建筑布局和立面设计上形成独特的风格，转移注意力，弱化其他不良因素。 项目分析—SWOT分析（机会） 东莞城市化进程加速，镇区开发力度加大，大东莞战略带来利好 项目所处的新镇区中心众多项目陆续启动，片区成为热点区域 目前市场投放量相对比较少 发挥策略： 抓住良好机遇，树立良好品牌形象，加快开发步伐，争取尽早入市。 鸿图广场前期定位思路 2005年12月 深圳市德思勤置业有限公司 SHENZHEN TASKIN CONSULTING CO.,LTD. 提纲 一、市场背景 二、项目分析 三、价值挖掘 四、项目定位 五、规划设计建议 市场背景 东莞市经济发展状况 东莞停产，世界缺货。 作为国际制造业之都，东莞经济增长迅猛。不断增强的综合经济实力，为东莞市房地产发展提供强大支撑。 东莞市国内生产总值六年变化图 自1999年始，东莞市整体经济以18.5％的平均增长率持续快速增长，综合经济实力不断加强。 2004年东莞市国民生产总值突破千亿元大关，达到1155.3亿，同比增长19.6％。 全社会固定资产投资不断增长为东莞房地产发展提供良好基础 东莞市全社会固定资产投资六年变化图 东莞市固定资产投资的大幅上升，成为推动东莞经济增长的强大动力。 东莞市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。 随着东莞城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对东莞市房地产的发展起到很大的推动作用。 产业结构的进一步优化，有效带动房地产行业的发展 东莞市产业结构近六年变化图 2004年东莞市第一、二、三产业分别实现产值27.7、640.6和487亿元。 第二、第三产业依然为主导产业，第三产业有上升趋势。 按城市发展规律，城市现代化程度越高则第三产业所占比重越大。 城市化的快速发展，对东莞房地产市场发展提出更高的要求 东莞市城市化率近六年变化图 至2004年为止，东莞城市化率达到46％，2010年城市化的目标为80%。 城市化意味着城镇人口的比重增加、城市基础建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动东莞房地产市场的发展。 人均可支配收入的持续增长，强有力地促进房地产市场需求的增长 东莞市城镇居民可支配收入近六年变化图 人均可支配收入持续增长，平均增长率达10%。 2004年人均可支配收入达2.05万元。 人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长 。 战略目标：国际制造业名城 发展战略：一网两区三张牌 城市格局：三位一体的主城区 东莞市战略目标为“国际制造业名城”； 实施“一网两区三张牌”的发展战略； 在未来东莞市格局中，松山湖科技产业园区将与莞城、同沙构成“三位一体”的主城区发展轴，形成面积近200平方公里的东莞城市核心区，为东莞城市和经济发展提供新的广阔空间 。 寮步 新中心区 松山湖区 同沙区 东莞市宏观经济分析小结： 东莞整体社会经济发展情况体现为“平稳增长，理性发展”； 稳定、健康、发展的区域经济环境为东莞房地产市场发展提供了强有力的保障。 东莞”三位一体”战略规划使寮步成为东莞未来经济发展轴的重要节点，为寮步城市化发展与房地产发展带来空前的机遇。 未来两年内房地产市场供应量将进一步加大，市场销售面临压力 2005年上半年全市竣工面积59.75万平方米；2004年至2005年一季度，东莞市房地产开发竣工面积大幅度下降 而2004年施工面积增长率为21%，施工增长率比竣工增长率整整高了70个百分点 房地产市场竞争较为激烈，销售速度放缓 2004年东莞市商品房销售面积达到 160.58