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计税成本的核算 计税成本：企业在开发、建造开发产品(包括固定资产)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。 成本对象：为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。 成本对象是计税成本的载体。 最小的成本对象：最小可供出售的单位。 成本对象的确定 (一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 公共配套设施：过渡性成本对象，仅归集建造成本，转为公共配套设施费 成本对象的确定 (二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。 层高、户型、占地面积、竣工时间。 (三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 会所、游泳池、商铺 成本对象的确定 (四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 精装房、商住两用 (五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。 地基、车库等地下建筑 成本对象的确定 （六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 合作建房、代建房、还建房 成本对象的报备 ??? 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 * （一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。 自用土地转为开发：按原账面价值和变更发生的各项费用。 一般按占地面积分摊，可以分期。 计税成本项目 * （二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 如果分期开发的，可分期计算。 涉及设计公司（设计院）、规划局等部门。 计税成本项目 * （三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 一般直接按每个成本对象予以计算，如需分摊，可以按照建筑面积法。 计税成本项目 * （四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 一般按建筑面积法分摊。 计税成本项目 * （五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。 如分期开发的，除只属于其中一期业主外，一般要在所有成本对象中分摊。一般按照建筑面积法分摊。 计税成本项目 * （六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于某一特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 通常在整个项目中进行分摊。 周转房：如果仅用于一个项目，可以直接进行分摊，如果用于多个项目，可采用折旧方式，将计提折旧分摊至开发间接费。 一般按直接成本法或预算造价法分摊。 计税成本项目 * （一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。 区分成本对象成本与期间费用。 计税成本核算的一般程序 * （二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。 直接成本：建筑安装工程费 间接成本：土地费用、前期工程费、开发间接费 共同成本：基础设施建设费、公共配套设施费 计税成本核算的一般程序 * （三）对当期已