富饶新城国际营销策划报告演示课件.ppt

物业细化建议 物业是本案一大亮点，因此需对此放大说明，细化—— 物业管理服务建议 服务理念 新城集团作为一家实力雄厚的房地产开发企业，其合作的物业管理公司——中海物业是为新城品牌的拥护者营造一个很好的氛围，特别是大型项目：新城国际在物业管理中应秉承“以人为本，崇尚人性化”的服务理念，以“安全、规范、温馨”的管理服务实施多层面的个性化社区服务，塑造具有文化品格的社区文化，营造出充满人文气息与归属感的社区环境。 物业细化建议（续） 小区房屋主体及设备、设施的管理 小区的安全管理 小区环境卫生管理 多层面个性化社区服务 个性鲜明的社区文化 四、深度访谈 1、房地产管理局官员的阐述 到2020年，应国家要求商丘市城镇化发展加快，人口需达到150万，这为房地产住宅市场，提供了很大的需求 一般5层以下、有物业管理的楼盘，多层、成规模的楼盘销售较好。高层楼房价格高，物业管理费相对高，销售不佳 神火大道已成为商丘市的主干道，开发的产品有住宅、商铺、写字楼等，将会成为未来的城市的中心 2、城市规划局官员的阐述 商丘在河南省的整个经济发展所处的地位相对靠后，人均收入不高。高端房在建项目很少，开发商不愿大举投入，高端消费不多 严格意义上说，目前商丘市供求略有饱和现象。已经在建的和已批准建设的面积有300多万平方米。虽然绝对量也不是很大，但考虑到本地的人均收入和消费能力，消化需要一定的时间 受传统观念影响，很多商丘市民不喜欢高层建筑 3、城市规划局官员的阐述（续） 现在市民购房，社区的配套、服务、环境、安全等功能，已成为市民重点考虑的要素 市民追求改善居住条件，首选面积为100－120平方米，主要承受总价在二十万元左右 4、城市规划局官员的阐述（续） 按照新城国际整个规划目标，整个规划变数较大 工程进度不快，这会增加运营成本 部分动迁工作越晚拆迁费用就会越大，这个问题要尽快解决 地段属于商丘市的黄金地段，作为主干道的神火大道，围绕新城国际两侧东西走向的支道的配套建设十分重要，充分利用商业街面合理规划，商业地产这块会有不错的潜力 5、房产交易中心官员的阐述 宏观调控的影响较小，不是很明显。 对于90平方米这一政策，没有很严格的执行，基本没有什么影响，所谓上有政策下有对策，规划局也会通过 目前商丘的二手房市场还未打开，开放进程缓慢 04年高层楼盘刚开始时曾出现热销，因为高层造价高、物业费也高、得房率低等特点，现在就销售不佳，相比较而言，还是多层好销售 6、已成交客户访谈 市中心城区已经南移，神火大道沿线将成为未来的行政和商业中心。新城国际的地理位置应属黄金地段，有良好的发展前景 项目规模大、物业管理好，具有影响力，住在里面会有体面感 免地暖初装费，得到了一定的实惠 从售楼书上看，一期环境景观好、绿化高、栋距较宽、视野宽阔，感觉不错，只是能否真正实现，心里有疑问 多层比高层的价格低、物业管理费低，所以选择实惠的多层房 7、未成交客户访谈 单价偏高 ，房型面积偏大，造成总价高 工程进度不能让人放心，不良社会传言较多 剩余的房型从价格、面积等多方面考虑，不能令自己满意。所以继续观望，等后期开发的房子 很多楼盘存在宣传与实际执行上的差距，在开盘时把自己的房产说的很好，但实际交房以后，绿化和物业管理都不能令人满意 消费者需要得到的实惠不多，能采取较大的优惠措施是吸引他们购买的最大动因 已成为新城国际的业主及潜在客户，非常希望在媒体上经常看到楼盘的正面报道及良好的企业形象 ，增加自豪感和荣誉感 第三部分：定位篇 一、产品定位 产品定位 项目的产品定位非常重要，定位的不一样，也就决定了其目标客源层不一样，最终导致的效果也就不一样。可以说，定位的准确与否将直接关系到销售的迅速快慢，甚至可以决定是否可以达到最终的销售目标。 产品定位（续） 结合目前市场接受度最大的主力户型面积、主力总价的分析以及项目目前剩余可售户型的分析，建议本项目的产品定位为： “一二期中高档，三四期高档” 二、价格策略定位 （一）目前价格体系分析 本项目自2005年12月份开盘销售以来，销售价格只在开盘价格的基础上做出过20元/㎡的上调，价格调整的幅度几乎可以忽略不计。但从项目实现的销售情况来看，到目前为止，签约销售的只占一期的34.77%，显然销售状况较差，这与项目所处的地段位置显然不符，这从侧面反映了项目的价格表现偏高，至少目前市场接受度较低。 （一）目前价格体系分析（续） 目前的价格体系存在以下问题： 价格是随着工程进度陆续展开的，因此本项目的价格体系不能只做静态的考虑，而是要动态考虑。一个物业理想的价格走势是在销售中不断上升，因此要预留价格空间。而本项目的价格体系均价过高