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靠涨价盈利的时代一去不返 日期： 2012-08-31 作者： 王佳声 来源： 大众日报 【 查看PDF版】 ■　周末人物·中国新闻名专栏 □　本报记者　王佳声　　 短期成交量说明不了什么问题　　记者:当前形势下降息频繁,成交回暖,楼市在这个夏天逐渐火热,开发商们依稀看到了转机。你认为,当前房地产市场的回暖到底是一种真实的回暖,还是暂时的稳定,抑或是一种假象?　　陈淮:首先,降息和房地产有关系吗?我想说明一点,降息与否,政府出台政策的初衷与房地产是没有关系的。决策部门依据的是经济增速,降息、升息本来就是天冷多穿一件衣服、天热脱掉一件衣服的事,绝不是为了刺激楼市而降息。但是,它客观上会对房地产行业有影响。　　第二层意思,成交回暖不回暖其实并没有多大意义,短期交易量说明不了什么问题,我们千万别从股市上学俩词就用到楼市上。股市的确和预期联系比较密切,楼市则不一定。　　股市上,在延续的熊市里人们都不交易,成交量极度低迷,都等牛市了再入市参与交易。今天的少交易和明天的多交易没有关系。没有人会因为我这三个月没买卖股票,手痒痒了,赶紧多买几支。　　楼市则不然,济南市在未来8到10年内一共要卖掉多少房,在人口增长规模相对确定的情况下是个常数,今天没交易,那一定是昨天多交易了,或者推迟到明天交易。今天交易了,明天一定少交易,一定是这样的。因为,未来8到10年济南一共有多少个小伙子结婚是个常数,既不会因为调控少娶,也不会因为调控多娶,这就是房地产市场,我们千万别把规律当成主观形式上的东西。 政府仍将严控以卖房为目的的需求　　记者:经济下滑的恐惧与压力被认为是房地产回暖的机会与动力,但政策烟幕依然弥漫。调控新政已经延续了两个年头,以后将如何演变?房产税实施范围的扩大能否让调控退出?　　陈淮:对于调控是否出现变化,我想说,到今天为止抑制那些投机性、投资性需求重新入市的政策仍然是坚定不移。　　抑制投机性需求、投资性需求将是长期的制度化的政策,这没有什么质疑,用不着每天猜什么时候取消限购令。限购令有可能取消,但是一定在有更有效率的抑制政策替代的时候才可能取消。没有一个顶层设计逐步展开之前,限购这服退烧药非吃不可。　　有个说法现在需要纠正,限购政策不是不让买房子,只是不让你多买房子,不让你过度占有资源,不让“以卖为目的的需求”成为市场的主导,自住性需求、改善性需求永远是政策支持的一个组成部分。　　不管政策是否调控、经济是否景气,人们是走到了从基本的衣食需求到改善住行的阶段了。有这个需求了,对景气的敏感度要比宏观经济的敏感度小得多。就像战争也没妨碍年轻人谈恋爱的道理是一样的。　　你提到房产税是否会替代调控,其实房产税并不是调控房价的工具,从长远看,还是推动房价上涨的一种因素。　　因为房产税是从价计征,政府收了房产税,自然要改善城市的基础设施,改变市民配套更好的医疗教育、商业资源,改善交通状况,多在你们家门口种树,所有这些导致的结果就是你居住环境的改善。居住环境改善了,你说房子会变贵还是变便宜? 购房者出手买房不应只盯价格　　记者:很多购房者最关心的问题,现在是否已经到了最佳的出手时机?　　陈淮:楼市基本上没有高抛低吸的机会,如果有是非常偶然的。同一个开发商用同一张图纸建的,同样不偷工减料,建在不同的地方是不一样的。因此,房子没有同质性,最大区别就在于空间,北京十年前三环路两侧的房子可以每平方6000块钱。实际上现在也有6000块钱一平方的,只不过地方不一样了。你再过五年还有6000块钱一平方的房子,可能就得到180公里开外的张家口了。　　一个新城区的成熟至少需要10-15年。当初的北京亚运村,北京的北辰集团也是中国最早的开发商,围绕着亚运项目配套建成的楼房十年没卖出去,人称“鬼楼”,今天怎么样?是京城最炙手可热的地区。　　再一个例子就是上海的浦东,当年是宁要浦西一张床,也不要浦东一套房。现在可没人这么说了吧。早买你可以得到价格的实惠,但是你要忍受一个长期的资源占用,晚买有晚买的风险。　　所以什么时候买,我们不是只紧盯一个价格,首先要盯着你自己需要在哪买房子。给大家一个忠告,25-35岁买房子,尽量靠近你的办公地,同样的花销,远处能买120平方的、近处只能买60平方的,首选后者。因为人一生中最好的时光都在这个年龄层上,把青春耗在路上是得不偿失的。你买了120平方米的房子只不过多满足了10%的需求,但是你却浪费了生活90%的功能。35-45岁买房子要考虑靠近优质的教育资源。45-50岁买房子要靠近父母。55-65岁买房子那就得选靠近医院的了。　　第二个是看购房者的风险承受能力。你说我一个月所赚的钱基本80%、90%都花了,在这样的支出收入比下