2009年南昌商业地产市场报告-42.ppt

购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 一、购物中心调整和提升的目的 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 四、购物中心调整实施过程中的策略 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的装修设计方案及公共部分改造方案效果展示 8、 灵活的合作方式和租金收益平衡预算 9、 原有租户的去留问题 10、项目调整部门的配合及分工 购物中心调整实施过程中的策略 11、项目调整的时间节点确定 12、明确的部门工作责任制和严密紧凑的工作安排 13、推广策略的实施 14、租户维护和管理服务 演讲结束，谢谢大家！ 最新招商动态：由青山湖区政府牵头引进220家省内外单位。 租售情况：项目只租不售，租期为2年，目前一楼全部租完，二楼所剩数量不多。主力面积为63平米，开间5.8米，进深9.5米。 该市场经营局面良好，目前一楼的租赁价格为70-100元/平米，二楼为35-50元/平米。从周边企业、人口规模、交通等可以得出该地段租金价格适中。 最新推广动态：电视媒体、分众传媒为主。 慧谷·红谷 紫金城 赣江新天地 鸿顺德 小商品城 华东装潢城 茶叶市场 汇 报 目 录 香江家居 新洪大 香江家居 地理位置：南昌香江商贸中心何于南昌东部青山湖区，南邻城市主干道解放东路，东邻城市景观线青山湖大道。 项目规划：占地面积50万平方米，南昌香江商贸中心一期建成为中部地区规划庞大的家居建村批发、零伟、采购、仓储、运输和流通基地。香江集团将以创新求发展，凭借雄厚的史力、超人的胆识和抱负，倾力打造的一艘超大型商贸“航母”。 项目优势：南昌香江商贸中心是香江集团在全国投资建设的国际化超大型商贸流通基地之，也是中国光彩事业促进会和南昌市政府的重点项目，将成为我国中部一座布局科学，功能齐全，辐射华东华中地区、京九沿线和K江流域的国际商贸中心。 销售状况： 香江家具城由深圳市南方香江集团有限公司倾力打造，对外均价5800元/平米，目前一期只剩50-60套。 备注：另据了解，5800元/平米为对外价格，香江家具城以更低的价格给到销售人员手上，中间差价由销售人员赚取。 最新销售动态：目前余铺对外报价为5000元/平米，实际成交均价4200元/平米，降幅达28%，实际完成销售10余套。 主要销售手段：老带新客户购买有优惠。 租赁情况：该市场经营局面良好，整体出租率达到95%，靠解放路沿街 合同一般为 5年，可以免装修期，租金一般为35元左右．靠市场路档口租金一般为25元左右，合同一般都和投资