2010年红旗区梓园路商场招商项目营销策略方案.ppt

本资料来自 策划策略思考 提案人：邹伟 2010年7月1日 目录 一、前言 八、招商流程 二、项目自身条件 九、招商执行方法 三、项SWOT分析 十、招商策略 四、市场调查与结论分析 十一、招商优惠政策 五、项目定位 十二、招商流程设计 六、项目规划建议 十三、招商推广策略与媒体组合 七、招商人员参与 十四、招商资料准备 一、前言 承蒙各位领导信任，有机会参与和代理本商场的招商工作，本人本着客观、负责的原则结合本项目自身及周边商业情况，提出下列思路建议，供各位领导审阅。 二、项目自身分析 1、区位 2、交通 途径本项目的公交线路有11、101、105、116、143，公交线路较多，但交通通达性受到制约： ①劳动路由西向东车辆不能进入梓园路 ②人民路自东向西也没有公车进入梓园路 ③城南路由东向西和由西向东分别只有101和11路进入梓园路 ④途径本项目的公交线路，南北向多，东西向少，对东西向人群影响较小。 3、人流 人流分析 从性别分析，女性所占比例大于男性所占比例。 女性约占63%，男性约占37%。 由此证明女性消费者是本项目消费者的主力军。 人流分析 人流分析 每日按营业时间的12个小时计算，平均日人流为16200人/天。这个人流只计算了周边固定人口的人流，预计项目开业后，会有更多的流动人流，平均日人流可达2.5万人/天。 三、项目SWOT分析 四、市场调查数据分析 1、专业市场调查 调查时间： 2010年6月20日-7月1日 调查范围： 1、专业市场6家：东塘大都市商业街、潮流特区东塘店、百汇 服饰广场、神禹服饰广场、东塘交易大楼、弥敦道金色年华 店 2、本项目周边主要商业业态 调查内容： 1、租金、转让费等其他入场费用状况 2、市场的规划布局、业态定位、经营管理模式； 3、经营户对本市场的看法、建议、满意度及认可度； 调查对象： 各专业市场管理部门、专业市场经营户 ①综合类比分析 ②租金分析 1、除百汇商场历经几次改造经营时间不长外，其它都有近十年的经营历史，各有优势，客源稳定。商铺租金经过历年市场调整，接近供求平衡。 2、整体租金以150元/㎡为中间值。 ③各商场经营种类分析 从本项目附近在经营的几个商场的经营种类来看，服饰类经营是重点，但是缺少有个性、有鲜明特点的商品经营场所。这类商品的经营户是我们招商要重点关注的对象。 2、周边调查及分析 ①周边业态调查 分析： 从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。 日常用品杂货店占总比率的27.8%，超过一般社区所占比率，证明本区域人口 众多，对日用百货的需求较强。 餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。 服装服饰占总比率的16.9%，比率低于一般社区服饰类门店所占比率，主要原 因是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。 项目周边企事业单位众多，证明本区域完全具备中高档购物、消费、休闲场所 的设立条件。 ②周边楼盘价格及居住人口数量调查 项目周边新盘不多，作为城市中心，拿地成本较高，从本区域房价分析，现在开盘和即将开盘的新楼盘均价都在6000元/㎡以上，证明本区域具备很强的消费能力。 红旗区流动人口较多，二手房交易活跃，按照社区商业每人所需商业面积1㎡计算，红旗区的现有商业面积远远不能满足需求。 五、项目定位 1、定位原则 ①、以稳定经营，渐进式调整，逐步提升商铺价值为原则； ②、实现商场未来可持续发展为发展原则； 2、定位分析 区位因素： 从本商场所在的区位条件来看，如果没有特别的其它因素能导致人流引入，目前很难吸引到外界人流量的汇集，相比商圈中的其它商场而言明显处于弱势地位。但利用大型社区常住人口的潜在优势，可以发展主题化、特色化、个性化的购物环境更符合商场的需要。 竞争因素： 商圈市场竞争日趋激烈，商场经营的同质化直接导致了很多位置和环境优越的商场出现商铺空置。 3、主题定位 建立以老百姓日常消费为主导的交易中心平台，突显流行前线