2010年汇丰行石家庄北高营商品住宅项目营销提案报告.ppt

目 錄 【CONCENT 】 Ⅰ ······ 市場簡述 Ⅱ ······ 个案分析 Ⅲ ······ 整合定位 Ⅳ ······ 產品建議 Ⅴ ······ 營銷思想 省城09楼市总评 据石家庄市住房保障和房产管理局房地产市场信息系统数据显示，2009年1-12月，商品住房当期上市面积500.52万平方米，同比增长60.57%。全年，省城商品房成交面积达494.65万平方米，同比增长210.83%，为历年之最。 市场总结 经过对市场进行深入调研分析，我们认为上半年住宅市场成交量的上涨的影响因素有： 其一，需求因素，08年受到抑制的以婚房为代表的刚性需求在年后开始逐步释放，同时，投资带动的拆迁需求也集中入市。 第二，政策性影响，国家及地方政府推出的各项利好楼市的政策开始逐渐发挥作用。而由于成交量的回升，市场信心也在一定程度上得以稳定，也使处于观望中的需求有所松动，部分改善型需求入市。预计，受目前交易状态的影响和各项利好政策的拉动，短期内市场状态有望保持稳定。 省城楼市走势预判 从目前的市场数据及数据反映出来的情况，来预测石家庄10年楼市的整体走势相对比较困难。例如，在09年的年初的低迷面前，谁也不敢想象后期的疯狂。本案作为一个规模体量较大的城中村改造项目，在关注市场细节的同时，更应重点研究市场在3-5年的发展与走势，来为项目运作提供市场论据。 省城楼市走势预判 俯瞰市场，寻觅对手 重点项目：亲亲小镇 产品分析 客户分析 操盘分析 不足之处 总结：无论是在售的还是在建的项目，均会不同程度上分流本案的客户资源，本案如果想达到“速战速决”的目的，必须从营销上寻找突破口，制定行之有效的营销计划，控制好推盘节奏与销售节拍。 再找出我们真正的目标人群之前，首先必须建立科学的、正确的自我认知，接下来让我们客观的审视本案所面临的现状： ☆区域概况☆ ★项目分析★ 区域概况 区域概况 区位 项目所属区位长安区北高营村，体育大街与建华大街北沿线交口附近。 配套 ◇ 医疗：石化集团职工医院、石家庄肾病医院 ◇ 教育：北高营学校、市十三中学、石家庄铁路工程职业技术学院 ◇ 商超：北国超市义堂店 ◇ 公共：月季公园、阳光公园 ◇ 交通：83路、二环环线公交 项目及地块现状 项目USP分析 总结：本案是一个处于发展潜力充足区位的大规模复合型住宅项目，但目前该区域的环境、配套设施仍显不足，导致其公众认知度较低，但从省城未来规划角度看，该区域展前景十分乐观。 客群定位原则 准确性 即准确的发现并找到项目的目标消费群体，并且能够确保其消费的可预见性。 地缘性 目标客群对置业区域的选择与项目所处的区位一致或接近，没有方向性的冲突。 匹配性 目标客群的身份、年龄、收入情况、消费理念等因素与项目的自身气质和常规属性相互印合，匹配协调。 目标客户圈层划分 目标客户圈层细分 目标客群消费心理及特征分析 ※ 现有的居住状态已经不能满足其对于居住的需求，希望能有更舒适、 更有品味和更有档次的社区来满足此需要； ※有一定的对生活的鉴赏能力，对未来充满希望，梦想获得更舒适、更周到细腻的生活呵护； ※ 具有色彩鲜明的现代都市生活价值观； ※ 认同项目所在区域，看好项目所在区域未来的发展空间，认为置业目标会与自身共同发展、升级； ※ 务实是这批人群最大的消费特点，他们会严格按照自己的收入状况进行置业消费，不会轻易超前、透支消费； ※ 另外，务实的态度也使得他们更加关注细节，他们对产品的要求甚至达到苛求的程度； 市场定位推导 项目综合定位 主题概念与案名定位 备选案名及LOGO展示 展示营销 整体规划建议 项目一期用地约42亩，位于项目的西侧，紧邻体育北大街与建华大街交叉口。一期拟建一地下超市，由于项目原规划利用环路将整个社区与外界分离开。拟建超市如仅服务于整个社区，布置在一期其负荷分布较差；如可以面向社区外服务，社区环路影响较大，因此建议将社区环形路调整到项目一期与现有社区之间。 建筑与结构 项目沿街部分大多规划有底商，考虑建地下超市，结构选型要注意不同物业形态之间的相互影响。建议采用框架异型柱，超18层的建筑可以采用短肢剪力墙，不宜采用长肢剪力墙。 建筑风格 建筑风格考虑周边环境与建筑成本建议采用简约的欧式风格，或采用新古典主义建筑风格。 绿化与景观 1、景观设置建议利用开挖土方设置微缩地形，一方面节约土方的运输费用，同时增加项目景观的丰富性。 绿化与景观 2、绿化由高到低，宜采用乔木—灌木—草本相结合的方式，形成四季有绿三季有花的景观。绿化使用的树木宜采用适宜本地气候的常生物种为主，可少量点缀名贵观赏树木。 绿化与景观 3、景观设置应考虑连贯性，可考虑一层部分架空设置风雨休闲场所。 绿化与景观 4、水系可以极大