张店区水校地块地产项目定位研究报告.pptVIP

营销思路升级 第一阶段：预热期 （项目开始销售前） 针对项目进展的不同阶段，制定对应的营销推广策略，达成营销目标的实现。 ■目标 1、为项目做好品牌推广的铺垫 2、营造良好的社会形象 3、为项目的全程推广做好媒体、物料的准备 营销思路升级 ■营销推广策略 1、媒体广告： ●在通往项目的主干道设置户外广告 ●《鲁中晨报》《淄博晚报》新闻缮稿 2、项目现场包装： ●施工现场围墙，大幅形象宣传广告 ●营销中心装饰风格，彰显品牌形象 ●通往项目的重要路段，设置醒目的指示牌 营销思路升级 第二阶段：开盘期 （项目正式启动销售） ■目标 1、全面启动市场，制造项目开盘的轰动效应。 2、建立项目理念、市场形象的精准传达。 3、达成目标客户对项目的整体认知，引起连锁反应。 项目开盘，是整体营销推广中最关键的环节，因此，必须充分发挥营销组合中每个环节的重要作用，开盘即产生轰动效应，成为市场关注的热点。 营销思路升级 ■营销推广策略 1、媒体广告： ●在通往项目的主干道设置户外广告 ●《鲁中晨报》《淄博晚报》新闻缮稿 2、项目现场包装： ●施工现场围墙，大幅形象宣传广告 ●营销中心装饰风格，彰显品牌形象 ●通往项目的重要路段，设置醒目的指示牌 营销活动升级 高端PR活动 社区文化主题活动 S P 活动 主题：品质、品位、格调生活方式 目的： 1、维护项目尊贵的豪宅风范。 2、扩大造势，凝聚两房主力年轻客群购买力。 3、活动方案升级 营销管理升级 ■加强销售执行 建立明细的销售管理体系，明确分工，确保对每个目标客户进行深度挖掘，使销售执行更加完备。 市场研究分析 项目发展定位 营销推广策略 项 目 发 展 定 位 开发实力和目标 项目定位思路 宏观市场分析 目标市场供应分析 强化利用项目地块具 备的优势 弱化弥补项目地块存 在的劣势 寻找市场机会和威胁 寻求突破竞争的产品 方案。 地块价值限制条件 初步定位 地块现状 地块优劣势分析 地块现状 （一）区位四至 该地块位于中心片区西南边缘区域，原为山东省水利技术学院用地，东邻水利学校宿舍区，南临新村西路，西邻恒基花苑小区，北临商场西街。总面积约80亩。 商业中心 （二）周边环境和配套 商业：银座、果品批发市场、新一佳超市； 学校：西六路小学、区实验中学、淄博双语高级中学、山东药品食品职业学院、淄博职业学院东校、张店区第三中学； 医院：口腔医院（张店区第三医院）、齐鲁医药商场 银行：齐商银行、农业银行、工商银行、农村合作银行、邮政银行； 政府单位：国税局、劳动于社会保障局、张店区人民法院，张店区卫生局； 地块现状 文 淄博市 博物馆 银座 区委 区政府 鲁中果品批发市场 淄博双语高级中学 本案 山东药品食品职业学院 淄博职业学院东校 邮政银行 新一佳超市 齐赛科技城 西六路小学 区实验中学 恒基花苑 齐商银行 工商银行 周边环境图 威尼斯 水上乐园 国家电网 劳动与社会保障局 区法院 国税局 卫生局 农业科学研究院 地块现状 口腔医院 开发实力和目标 初步定位 地块价值较高 市场接受度较高的中高端市场项目 位于中心片区 取得成本较高 周边环境较好 交通便利 配套较为齐全 实现利润最大化 品牌发展战略 优势 周边配套较为齐全，商业网点较密，基本满足 休闲、购物、娱乐、餐饮、储蓄等需求； 周边各类学校较多，教育氛围浓厚； 紧靠世纪路与新村西路两大交通干道，至火车 站、汽车站、其它区县非常方便； 距离博物馆广场、区政府广场、威尼斯水上乐 园、植物园均较近，周边环境优势较为突出。 优劣势分析 劣势 周边居住小区建设年代较早，档次较低，对区域形象的提升有一定的负面影响； 临近城市主要交通干道——新村西路，有一定的噪音污染； 相对于西部和北部等大盘来说，项目地块面积不大，规模优势不明显，社区配套难以形成较大优势，园林景观规划亦受到一定限制。 优劣势分析 机会 未来升值潜力较大，周边政府单位较多，加上 学区房及西南、南部片区发展带动，升值空间 较大 相对来说，张店区住宅产品形式较为普通，缺 乏在某一方面具有特色或优势的项目，如科技 住宅或主题概念类住宅等，此为本项目寻求市 场突破的一个重要机会点。 优劣势分析 威胁 本区域为市中心与西南、南部片区的过渡地带，此两片区将会以价格较低的优势给本项目造成不利； 近期国家房地产政策可能面临调整，优惠政策或将停止，市场环境的不确定因素也加大本项目的开发风险。 优劣势分析 目标市场供应分析 目前，淄博中高端市场供应以中心片区和西部新城片区为主，