深圳非住宅物业研究报告.pdfVIP

2007 ～2008 年深圳房地产市场发展报告 深圳非住宅物业研究报告 DTZ 戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司 【摘要】 2007年，在商品住宅市场出现快速上升及随后大幅波动局面的同时，非住宅物业市场却保持了相对健 康的发展，总体呈现出较快上升的势头。 在深圳经济发展的强力拉动下高品质办公物业需求不断扩大，而高档写字楼的继续集中放量也为租赁 市场带来充足的供应；在逐步扩大的需求和不断提高的供应水平的双重作用下，租金水平也继续走高；销 售价格受到房地产市场整体环境的影响，较2006年出现大幅攀升。 大型商业项目的建设和陆续入市带领深圳商业快速发展的同时，深圳市商业格局进一步明晰：①罗湖 区承接香港服务业北移，成熟商业区地位稳固；②依托商务和配套发展，福田中心区商业逐渐成熟；华强 北电子市场扩容、零售商业提升；③南山后海新商业区雏形初显，商圈氛围快速提升；④特区外成为家电 连锁、建材家居市场扩张的主要区域。 年内深圳各相关行业的快速发展带动工业用房市场需求不断扩大，租金明显增长的同时呈现出良好的 发展势头：①物流业对深圳市经济增长的拉动作用进一步增强，外资物流加快进入深圳的步伐；②特区内 工业区旧改初见成效，产业导向提升片区价值；③产业集群发展迅速，优势行业需求明显扩大；④高端物 业受到青睐，未来供应有望增加。 1 2007 ～2008 年深圳房地产市场发展报告 一、深圳市办公楼市场研究 2007 年，在商品住宅市场出现快速上升及随后大幅波动局面的同时，深圳市办公物业 市场却保持了相对健康的发展，总体呈现出较快上升的势头——在深圳经济发展的强力拉动 下高品质办公物业需求不断扩大，而高档写字楼的继续集中放量也为租赁市场带来充足的供 应；在逐步扩大的需求和不断提高的供应水平的双重作用下，租金水平也继续走高；销售价 格则受到房地产市场整体环境的影响，较 2006 年出现大幅攀升……以下将从办公楼市场的 供给、需求等方面着手剖析 2007 年深圳办公楼市场的发展，并重点针对甲级办公楼市场的 具体状况进行深入研究，继而对深圳办公楼市场的发展特征、未来走向做出归纳和预测。 （一）2006 年深圳市办公楼市场供需状况分析 1.供应状况 1.1 土地供给情况 多年来，深圳市对办公用地供应规模的控制使得 2001-2005 年间此类土地公开交易量一 直处于较低水平；2006 年内 6 宗办公用地的成功出让，使得深圳当年办公用地的公开出让 规模达到历史之最，而其中位于宝安中心区，可建设总面积达到 125400 平方米的 4 宗商业 性办公用地的成功出让，也正式开启了宝安中心区商务办公物业的建设。 随后的 2007年，办公用地供应并未继续 2006 年的放量，全年仅一宗位于福田中心区的 商业办公用地挂牌出让，地块占地面积18931.74平方米，计入容积率的总建筑面积为302900 平方米-378600 平方米，其中:商业 47000 平方米-59000 平方米,办公、酒店 255900 平方米 -319600 平方米。高达 16-20 的容积率，以及不低于 450 米的建筑高度必将使其成为深圳的 又一标志性建筑，而土地出让中的种种限制条件诸如：竞买人需满足注册在深圳的保险法人 总部；注册资本人民币 5 亿元以上(含五亿元)；在深圳经营运作满两年；自有建设资金不少 于 50 亿元人民币；本项目建筑面积自用率必须达到 60%以上，且该部分建筑面积 10年内不 准对外出售……在确保项目高品质建设和运营的同时，也对福田中心区的商务以及金融业的 发展进行了控制和引导。 由于特区内土地资源稀缺性的逐渐显现，加之办公物业市场持续向好，企业更加珍视自 身储备用地而不倾向于转让，令 2007 年土地公开交易市场无企业转让的办公用地供应，这 也将一定程度的影响未来办公用地的总体供应量。 1.2 开发投资 在中国履行世贸协定，逐步直至全面开放市场的同时，作为沿海的经济特区，深圳对于 国内外投资者的吸引力进一步增强，而深港一体化、大