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业态选择 业态选择 业态选择 业态选择 * 银鹭万树城商业定位分析报告 周边目前商业现状 周边人口消费力分析 宏观经济背景 城市商业市场状况 城市人口消费力分析 商圈及业态发展状况 区域城市规划 未来发展趋势 业态选择 产品定位 价格定位 客户定位 项目开发策略 项目现状分析 项目宏观分析 项目沿街商业 项目周边商业 人口规模、购买力 集中商业 街铺 购物广场 百货 超市 专业市场 业态定位 开发模式 规划方案建议 档次 竞争力 方案一 方案二 方案三 方案一 方案二 方案三 风险 项目宏观分析 宏观经济背景 宏观经济背景 城市人口消费力分析 城市人口消费力分析 城市人口消费力分析 城市人口消费力分析 商圈及业态发展状况 东城商圈由东城市场、红太阳市场、金湾 名街组成，营业面积约6万㎡，档低价廉 龙湖商贸商圈：有市区最繁华的步行街、 主要的专卖店和商场，面积超过10万㎡ 商业市场状况 继2003年商贸文化广场8万㎡、金太阳广场2万㎡、 金湾名街3万㎡、科技大厦2万㎡等大量入市导致商业 物业供应急剧增加后，商贸二期以及财富中心等集中 商业的完工再次使市场供应激增。 商业空置面积不断增加， 目前约10万㎡ 商业供应量加大 未来供应以核心区 为主，街铺和集中 商业量均较大 主城区商业物业保有 量约40万㎡，空置量 约10万㎡，占存量的 25% 商业空置的首要原因在于人口总量有限， 特别是有购买力消费者总量受到限制 现有商业营业面 积接近饱和 市区人口45万，人均商业营业面积接近1.0，接近饱 和，但考虑到其城市总人口量，仍有延展空间。 贫富分化大 顶端需求外溢 资源性财富决定了城市贫富差距较大，多数钱集中在少数人手中； 月均收入2000元以上，总人数虽已近13万，但只占城市人口的1/3，全市人口的1/18； 顶端需求一般在合肥消化。 这点从淮南商业的演变也能看到：整体格局经历由北向南发展过程，由于此类城市一般只支撑单核商业发展，竞争落后的一个终将没落 随着城市建设向北向 南延伸，主城区商业 也由北向南发展 项目现状分析 周边目前商业现状 周边人口消费力分析 区域城市规划 未来发展趋势 业态选择 ??人均GDP1000美元 （按常住人口），城市 化率47%（调整后） 百货、商业街为主 商业档次不高，品牌 占的比例小 消费者关注价格和便 利性 业态选择 业态选择 *