地产精装修成本控制.docx

第一篇 ?限额设计阶段控制限额设计阶段是成本控制的源头，尤其是针对效果类的精装修来讲更是尤为重要，当效果图方案一旦确定，那么它的成本就已经成为定局，因为精装修成本中主要材料就占到将近 70%的费用。随着方案确定，装饰面的量也就已经形成了，再加上造型变化、工艺复杂，也会直接导致成本超支的风险。在设计阶段，成本人员应该发挥主观能动性，引导设计共同达到优化成本的目的。引导设计优化可以采取以下原则：一 、加法减法原则设计做加法：设计在满足基本装修的基础上增加装饰效果，实现档次提升；成本做减法：在现有设计基础上根据产品定位，在保证基本功能及装饰效果的前提下，减掉不必要的材料浪费和无用装饰，以达到有效降低成本的目的。如：豪宅精装修可以通过减少金箔吊顶、金箔马赛克、特殊玻璃镜面等价格高装饰类材料的铺装面积降低成本；厨房电器也可以在考虑业主的个性化需要，对效果也没有影响的情况下，将原标准赠送 8 件产品，优化为赠送 5 件。二 、功能优先原则重使用功能，轻辅助装饰。设计应该首先满足使用功能的实现，控制不必要的功能浪费，如：橱柜过大；在成本可控的情况下可以考虑完善美化，如：包燃气管道、外露结构等。三 、客户关注原则重点要加强硬件品牌，对纯装饰性材料要弱化。如在豪宅，客户关注的洁具、橱柜、电器等品牌，可以采用具有吸引力的高端产品定位。而对于像壁纸、软包布艺类产品则更多关注设计效果，可以采用国产高仿产品来替代进口产品。四 、重点突出原则从设计角度来说，装修区域有主次之分。同样的投资用于装饰，针对不同的功能空间就要有轻重之分，根据不同的业态，要强调主要空间部位的高档奢华。在豪宅精装修中对公共大堂、主电梯厅、户内客厅、主卫生间、厨房、主卧等重点投入，选择相对高档的材料提高卖点。其他辅助空间则可以在满足使用功能的前提下可以选择简单实用的材料，这样可以做到好钢用在刀刃上，保证了效果、降低了成本。以豪宅卫生间为例，按现有豪宅标准设置双主卫、客卫、保姆卫，那么在洁具就可以根据功能用房不同而区别定位。例如洁具可分主卫1.5 万；客卫 1 万、保姆卫 0.5 万以内的标准，同样卫生间地面材质可采用主卫石材；客卫高档瓷砖；保姆卫普通地砖的标准，这样可以让每一分投入都更有效，达到控制成本的目的。五 、比重适度原则各种材料搭配比重要适度。如豪宅精装修中石材铺装面积、立面装修中木作面积都要适度。六 、产品标准化原则对于定位同一标准的不同项目，户型、设计风格相同或者相近，采用标准化设计，各项目设计图纸、招标清单、施工组织方案就可以统一，既提高了效率，也缩短了项目工期。同样还可以将各项目的主要材料（如地板、户内门、固定衣柜、橱柜、厨房电器、石材、壁纸、洁具等）进行集团采购、区域采购，既可保证品质，又可降低成本。对于木制门及洁具等要尽量工厂化定制，避免使用非标产品，同时在同一品牌内尽量选择性价比较高的型号，可以在充分保障产品品牌定位的前提下，大幅度的降低成本。七 、节点工艺优化原则在满足外观效果的前提下，通过对加工图进行断面分割、调整尺寸，可通过对异型石材线条、壁柱石材节点的优化，以达到降低成本的目的。室内精装修会常用到一些高标准的施工工艺，例如在地面石材的铺装中常常用到水刀拼花，此拼花工艺仅加工就超过 1000 多元/M2，如果大量使用势必会增加造价，那么就可以通过改变拼装工艺来降低成本。还有一些豪宅精装修中常用到的石膏线条手绘描金，可以通过工厂批量加工来控制成本。第二篇 ? 招投标阶段控制招标文件的编制、设计图纸的完善与优化、施工材料的选用、工程量清单的编制、合理制定科学的评标方法及造价控制风险的评估等每一环节都对造价控制的成败起着重要的作用，组织有利的招标可以起到事半功倍的作用，尤其针对精装修工程来讲，基本上都采用总价包干的合同承包方式，如果控制好招标结果，那么基本上成本也就控制住了。一、 招标准备阶段：针对精装修成本来讲，在招标准备阶段要明确工程的承包范围、承包方式、材料供应方式、付款方式、结算办法等；同时要提供工期要求，提供切实可行的工期节点计划；明确招标界面要求，达到界面清晰，保证投标的有效性；科学划分标段：以保证工程顺利实施；检查图纸深度，避免由于图纸深度不够造成成本增加风险；明确封样要求，确定必要的封样材料、包括种类要求，避免由于封样不准确而影响定标；材料品牌限定：应提供三家及以上同档次材料品牌，以保证投标效果。二、 招标文件编制阶段：需重点关注以下内容：1、充分考虑可能情况，完善对招标文件商务条款的编写。1.1 采取有效措施确保工期。精装修做为最后完工的分包工程之一，属于收官之作，因受制于土建、机电施工单位的完工时间，开工时间往往落后于计划开工时间。因此，我们可以从合同条款方面着重强调这些因素，让投标单位充分理解工程情况，在招标阶段可要求其提供书面证明（例如在