100730建设部房地产论坛.ppt

房地产形势:社会巨变的阵痛 金 碚 2010，7，30 没有人不说“乱”，但是乱市还是盛筵？ 中国正在从一个无产者社会向有产者社会快速转轨。如果说20世纪70年代末80年代初，农村实行家庭联产承包经营责任制，根本性地改变了农民与土地的关系，那么，90年代下半叶开始的城市住房私有化和市场化，则正在根本性地改变着城市家庭（居民）同土地（房产）的关系。不动产产权关系发生着巨大的变化，演绎着深刻的“财产革命”，并获得了巨大的“财富红利”。 一、高低两重天的土地价格体系 土地是点石成金的“魔仗”？ 最大限度发挥土地和劳动的（低成本）优势，通过对外开放和各种优惠政策吸引资本和技术，成为中国经济30年来取得巨大成就的“秘诀” 。 低价土地参与的“血拼”竞争，必然以商品房用地的高价格为代价。 商品房承担了大部分土地开发和建设成本,补贴了所有其他用途的土地. 中国城市用地大部分是行政性定价（低价或零价格），只有商品房用地等少量土地是由垄断性市场发现价格。行政性低价和垄断性高价导致了两重天格局。这是一切房地产乱像的根源。 二、对土地的渴望和竞争 是一次“全民土地革命”吗？ 政府是实力最强大的土地竞争者。所以，中国城市面貌的一个极大特色是星罗棋布的“大院”（这也是城市交通堵塞的重要原因之一）。 企业，特别是大型企业、跨国公司在争取土地上具有相当强的竞争优势。 事业单位也是强有力的土地竞争者 。 居民为什么不可以一搏？ 第一，通过“体制补贴”获得的私人住房。 第二，通过“福利补贴”获得的房产。 第三，购买商品房。这是唯一通过完全的市场关系并且揭示了房地产的完全价格（由市场发现价格）而形成的城市私人住房。 三、住宅：百万资产拥有者的孵化器 商品房需求具有双重性：改善居住和积累财富。从改善居住条件来看，自从1998年实行住房制度改革以来，住宅私有化和市场化强有力地推动了住房供应的大量增长，人均居住面积大幅度提高，大多数居民居住条件显著改善。但是，从家庭资产积累来看，中国向有产者社会转变的过程却刚刚起步。现行制度下居民投资渠道狭窄，普通百姓缺乏通过其他方式成为有产者的途经，而买房包括依靠银行贷款买房并期望房价上涨，就成为一条致富捷径。 我们真的家财万贯了吗？ 通过购买住宅而成为百万资产拥有者，住房市场成为如此众多的城市百万资产拥有者的孵化器，是一个特殊历史时期的特殊现象。住房从没有多少经济价值的福利性产品转变为经济价值越来越高的不动产商品，其价格发现过程具有突变性和不稳定性。期间，市场参与者的机会和风险是不寻常的。其对于许多城市家庭的财富意义可能大于其他任何一项经济改革措施。 四、资产选择的加速机制 不买房子买什么？ 第一，在投资领域狭窄、投资能力有限的条件下，投资商品房往往比经营实业企业更易见效。 第二，现金相对贬值诱致恐慌性购房。 第三，大多数购房人心中真正的愿望是：“我买之前价格越低越好，我买之后越涨越好。”在越来越强烈地抱怨房价太高的同时，越来越多的人将加入了希望房价上涨的行列（当然，理性的人知道房价暴涨也绝不是好事）。 第四，过去调控房价的政策几次事与愿违，其根本原因是，将中国房地产类比于其他市场经济国家的情况，以“强堵”为手段往往弄错了着力方向。 第五，期望以经济适用房建设来调控房地产市场，其效果不可乐观。 中国城市向有产者社会转轨的时期和进入成熟的市场均衡时期后住房市场必然具有不同特征。 五、政府如何应对房地产乱像 天堂还是地狱？ 房地产需求的“井喷”和商品房价格的凸涨，是被长期压抑的家庭财富渴望（加之对改善居住条件的欲望）的集中喷发。　在此过程中，中国将产生巨大的房地产财富“红利”，也难免乱像丛生。 1，政府行为必须理性化，应成为房地产市场利益中性的“裁判员”，而不能成为逐利者。 2，将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府重要的民生责任和宪法责任。 3，深刻反思土地供应的规划原则和价格体制。无偿用地、低价格用地和高价格用地，应有合理的比例，符合市场公平原则。 4，限制外国公民和公司购买中国住宅房产。防止外国资金在我国房地产价值尚未充分发现时，攫取过多的投资利益（拓荒暴利），导致我国国民不合理的地产利益损失。 5，必须有应对房地产价格剧烈波动的政策预案。 6，对房地产价格的短期性波动的调控政策必须慎重，不宜用激烈变动长期政策（制度）的手段应对短期价格波动。 7，对放弃房地产拥有权的城市居民给予必要补偿，而不是实行经济适用房（或限价房）制度，混淆“居住”和“财产”的关系。 8，关注房地产投资可能产生的财富分配不公平现象。 9，特别要着力培育租房市场。租房市场是真正直接关