房地产项目收购与转让法律风险防范策略.docx

房地产项目收购与转让法律风险防范策略?房地产项目转让，是指权利人将其拥有的房地产项目出卖给受让人，双方就转受让该项目确立权利义务关系的民事行为。如何防范、控制、化解房地产项目收购与转让的法律风险？?一、全面了解标的公司和项目的具体情况。主要内容有：（一）审查标的公司的状况。例如，审查标的公司的资质，看其是否具备开发标的项目的相应资质，其资质是否按时进行年检；审查标的公司的经营状况，了解其是否正常营业，有无停业、歇业、被吊销营业执照等情况；审查标的公司对外签署的合同及其履行情况；审查标的公司的财务状况；审查标的公司的债权债务状况；审查标的公司的或有债务，包括未披露的隐形债务，对外担保、潜在的合同违约、潜在的未支付款项等；审查标的公司是否存在未了结的诉讼、仲裁案件；审查标的公司的股权状况，包括股东情况，有无隐名股东，股东是否完成了出资，股权是否清晰，有无股权纠纷，股权有无瑕疵，是否存在抵押或被查封等情形。（二）审查标的项目的状况例如审查土地状况，项目所在地块是国有出让土地还是国有划拨土地，土地用途是商业用地、住宅用地还是办公用地，是否拖欠土地出让金，是否出现土地闲置的状况等。项目所在地块是否取得建设用地批准证，转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，项目转让时转让方是否已完成了法定要求的投资，项目是否存在被抵押查封情形等。二、进行财务审计、资产评估和风险评估。为慎重起见，应当委托第三方对标的公司进行财务审计，对标的项目进行资产评估，以防范财务风险，确定收购价格。收购方还应组织律师、会计师（或审计师）、工程师等联合“会诊”，对项目收购进行风险评估。三、选择恰当的收购方式。对房地产项目的收购，主要有两种收购方式，一是直接收购方式，即直接收购项目的方式；二是间接收购方式，即通过收购标的公司的股权间接收购项目的方式。 (二)间接收购方式的优点和不足：和直接收购方式相比较，间接收购方式具有以下优点：一是手续比较简单。收购标的公司的股权，只要签订股权转让协议并依法办理股权转让变更登记手续，收购方即可享有标的公司的股权，进而掌控整个项目。?间接收购方式的不足之处在于，难以控制债务风险，尤其是的或有债务，使得标的公司始终处于债务不确定的状态。?四、签署意向书。根据项目收购的方式，交易双方应当签署项目转让或股权转让意向书。意向书的主要内容包括转让标的，转让标的的基本信息，转让对价，工作进度安排，排他协商条款，保密条款，诚意金条款，意向书解除或终止条款等。五、签订完善的转让协议(一)签订股权转让协议和项目转让协议的通用条款有：1、双方当事人的基本情况；2、转让标的；3、转让的先决条件；4、价款及其支付方式；5、经营管理条款；6、过渡期安排条款；7、交接手续；8、担保条款；9、保密条款；10、违约责任；11、协议解除或终止条款；12、争议解决办法等。（二）采取间接收购方式的，?还需要约定：标的公司概况、原有股东及其所持的股权比例，股权转让比例，债权债务的处理，股权变更手续的办理等。（三）采用直接收购方式的，还需要约定：项目基本情况，转让方已经办妥的有关手续，取得的证照批文及其文号，项目转让需要办理的法律手续及其办理方式，税费的分担，非因双方原因导致无法成交的退出条款，不可抗力条款等。??六、防范标的公司的法律风险通过律师尽职调查和收购方的严格审查，标的公司的法律风险绝大多数得以披露，部分风险甚至提前得到防范。这里重点谈标的公司债务(含或有债务)的风险防范,。主要做法是：（一）由转让方向收购方全面披露并书面确认标的公司的全部债权债务，包括担保债务；（二）委托第三方对标的公司进行财务审计；（三）由转让方股东出具债务承诺书，并签订担保合同，对交易前标的公司的债务进行担保；（四）在报纸上对标的公司进行债权公告；（五）必要时委托第三方对股权或项目转让款项进行监控；（六）留存一定比例的转让款项作为履约保证金；（七）其他必要措施。七、控制标的项目的法律风险如果项目未足额缴纳土地出让金，要尽快补交；对于项目完成开发投资总额的百分之二十五以上的转让条件，如果已经符合条件，则要求建设银行出具相关证明；如果未符合条件，则需通过各种方式，增加投资。项目未办妥有关证照、手续的，应由转让方和收购方共同配合办理。土地使用权或在建工程有如果已经被抵押或者查封的，收购方要么终止收购，要么与转让方一起共同与有关债权人协商，设法涂销抵押权，或解除土地或在建工程的查封。八、防范税务风险收购方应充分了解标的公司的税务情况，通过第三方审计，查明有无偷税漏税逃税行为，并要求转让方出具税务承诺书。了解项目或标的公司收购转让所涉及的税费，例如营业税、契税、印花税、土地增值税、地方教育附加等税收和交易手续费等。无论是收购方还是转让方，都要遵章纳税。如果要合理避税，建议请税务师参与运作。九、