XXXX项目营销执行报告.pptVIP

项目概况 报告目的 项目目标 项目营销核心问题 湛江城市——双城记 自古形成的双城——赤坎、霞山；开发区介于两个区之间 霞山与赤坎相隔10公里，形成两个相对独立的区域，赤坎是市政府所在地，是行政中心，霞山则是商业中心； 位于赤坎区的中心区域，由于地理位置、政府发展支持因素，在消费者心目中霞山区的居住环境比赤坎区好，霞山城市发展水平高于赤坎 房地产投资和市场供需 房地产市场保持健康稳定发展 05~06房地产销售价格相对快速增长； 未来4年土地供应量将保持在在50公顷/年； 湛江中高端房地产市场发展历程 住宅市场未来供应70%集中在赤坎 开发区、霞山现有项目剩余体量较小，并且，后期土地供应量少； 从潜在项目分析，未来3年内赤坎将有150万平方米供应量； 赤坎将取代霞山和开发区，成为新的高档住宅聚集地； 现在和未来竞争项目 按客户划分竞争等级 主要近期竞争项目 城市一级竞争 高端客户竞争 区域二级竞争 中\低端客户竞争 附注： 金沙湾6期户型在300平方米以上 未来市场竞争激烈，近期竞争项目07年底到08年初赤坎片区市场供应量有一个相对短期空白点 市场结论的总结－城市豪宅形象占位原则 世联研究－城市豪宅的房地产价值体系 本项目城市豪宅价值体系分析 区位：项目位于赤坎区的中心区域,享受区配套； 配套：周边有赤坎游泳池、学校、医院，与商业中心区约800米； 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅价值体系分析 本项目城市豪宅的房地产价值体系 基于竞争的项目营销定位：1、综合优势强 2、形象最高端 项目案名和推广语的思考1、综合优势强 2、形象最高端 项目原案名的思考1、综合优势强 2、形象最高端 城市豪宅的客户认知价值体系 项目案名和推广主题建议1、综合优势强 2、形象最高端 市场最高端形象气势 1号直接拉开和竞争项目的认识距离，快速建立市场形象，也符合地王气势 价值体系 公馆具备： 1、城市价值 2、自然资源和人文资源占有 3、大宅、优势产品 4、居住舒适度要求高 客户 不张扬 项目案名和推广主题建议 推广调性建议 市场参考 之一 华盛新城 多数项目展示面不完善 展示和项目的价值主张不能吻合 展示品质感不强，细节把控能力差 第一展示系统-全面领先市场 1“私家路”第一展示 －资源指标　 借用市政路进行装饰,制造私家路的回家氛围感觉,仪仗感、提升项目的档次; 关键点: 路口设置路牌; 迎宾艺术性雕塑小品; 道路两旁设置路旗; 2售楼处前广场第一展示－城市指标 2售楼处前广场第一展示－资源指标 会所前广场 关键点： 1、大榕树： 增加可参与性的休憩长椅、遮阳伞、格调包装 2、完善导示系统 停车场、售楼处、样板房 4看楼通道第一展示 看楼通道： 关键点 注重细节，建议增加背景音乐； 完善导视系统，制作要精致； 突出对客户的关注，体现尊贵感； 5公共空间第一展示－产品指标 公共空间： 关键点:入户大堂 1、电梯大堂； 2、架空层园林； 6样板房第一展示－产品指标 样板房： 关键点: 1、院馆的观赏性和参与性，体现品位 2、展示项目景观资源 7工程样板房第一展示－产品指标 工程样板间： 关键点: 1、硬件展示体现档次； 2、工程样板房要配备绿植及空调，保证夏天客户看楼感受 8北桥公园－后花园第一展示－资源指标 北桥公园： 关键点:营造后花园氛围 打通项目内部园林展示和北桥公园的连接 通过在公园内设立雕塑或其他一些带有项目标记的物品，借此营造一种私家公园的氛围； 让湛江客户感受前所未有的尊贵 让湛江客户感受前所未有的尊贵 让湛江客户感受前所未有的尊贵 让湛江客户感受前所未有的尊贵 3售楼处第一展示 售楼处 售楼处 售楼处 让湛江客户感受前所未有的尊贵 让湛江客户感受前所未有的尊贵 湛江财富客户积累计划 核心交际圈－政府答谢酒会 立足点：湛江的财富阶层和政府有各种联姻形式，甚至本身就是政府官员。（访谈中不断被客户提及） 做法：直接切入核心部分——政府官员； 形式，邀请政府高级官员、行业协会领导、大型企业领导等参加； 娱乐圈－高档场所一网打尽 立足点：湛江的有钱人日常娱乐和消费的高档场所比较集中——酒店、卡拉OK； 覆盖所有高档场所，如：金辉煌、中国城、利苑金阁、海洋国际； 形式选择： 1、高品质的发票封； 2、制作高品质的阅读资料或酒水牌等物品在这些高档区域摆放； 3摆放高品质易拉宝 关键点：把握好物料的调性和档次； 行