《房地产金融》美华管理人才学校 学员用书 电子教辅 06第六章 收益性房地产贷款.ppt

房 地 产 金 融（第二版） 谢经容 殷红 王玉玫 编著 第六章 收益性房地产贷款 内 容 提 要（一） 本章讲述收益性房地产的贷款分析和决策。主要讲述收益性房地产的投资特性和放款决策程序，放款人评审的内容、指标和标准（这部分内容是保证贷款安全性的关键），借款人对项目可行性的评价。重点介绍贷款各方的决策程序、相互关系和营业收益的具体计算，项目收益性的评价指标、标准和风险的分析。 第六章 收益性房地产贷款 内 容 提 要（二） 收益性房地产（也可称为营业或商业房地产）同其他房地产有明显不同，还款的来 源及投资风险很不一样，在计算房地产的收入时存在很多独特的方法。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 一、收益性房地产的投资 在进行收益性房地产投资时，首先要分析收益及风险，然后分析收益性房地产同其他投资的组合是否适宜。 （一）投资过程 1.初步计算 2.经营收入、运转费用预测 3.风险分析 4.税收状况及投资组合分析 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）可行性分析 任何投资决策中最为关键的问题是权衡投资收益同投资额、时间以及投资风险。 可行性是说明一投资项目能获取足够的收益，偿还债务和取得利润的可能性，它是借贷双方决策的关键因素。可行性可以通过对未来市场的预测而获取。这种预测应包含： （1）未来市场变化 （2）未来收入和支出状况 （3）区位和建筑物是否适合当前和未来需求 （4）政府未来对该区域的规划要求及改变这种规划的难易程度 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （三）预测 预测就是充分利用现有资料、信息求取未来期望收益。借款人在做出投资决定前都应清楚房地产在未来能否满足社会需求，当时的收入能否弥补支出以及盈利水平。 房地产市场是不完全市场，供需取决于区域因素，再加上信息收集的缺陷，所以在做决策时存在很大的风险性。 房地产投资常会使那些在最佳位置、最佳时间投资的开发商获得巨大的利润。但是供应滞后现象和市场周期现象又使得任何人都不能总是在最佳时间投资到最佳地段。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 二、盈利可能性 很多金融、税收和管理及经营方法影响其盈利水平，总括为以下四个因素： （1）购买价格 （2）未来现金流，包括营业、销售和再融资等 （3）融资可能性及融资期限 （4）税负 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （一）现金流量 盈利为所收租金同所付其他费用之差。房地产盈利往往只是毛收入中很小的一部分，所以，任何毛收入的增加以及所带来的营业费用的微小下降都会使盈利上升。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）融资状况和税收 融资条件的不同，即杠杆因子不同，拥有相同价值的房地产所需自有资金不同。杠杆因子越大，则所需自有资金越少。在投资者拥有一定资金的情况下，所能管理或经营的房地产价值越大，盈利的机会和损失的机会也就越大。 营业税或财产税、房地产税的不同也影响净收入。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 三、风险及个人作用 （一）风险 在投资者确定购买一房地产时，还要确定该房地产在整个投资中的搭配，即该房地产是否符合自己的风险指标以及个人需求。通常，高收益的投资也伴随着高风险，杠杆原理可促进高收益，同时也提高了风险。 投资者的风险可以分成两种，一种是某一（房地产）投资的风险，即价值降低；二是整个投资组合价值的降低。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 （二）个人因素 由于不同投资者间的知识水平、经营能力不同，对社会的洞察力不同，所以同一房地产对不同的经营者而言，所获纯收益也是不同的。 第一节 收益性房地产投资及放款决策 四、决策过程 （一）融资结构 房地产收入分成主要取决于借贷双方对资产所拥有的股权，即融资结构。 设立融资结构就是分摊风险，分散房地产税收和房地产股本，使借款