商业地产营销策划 长沙坡子街经营业态建议书.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—商业地产营销策划》  团圆网 www.tuanyuan.tv 经营业态建议书 长沙·坡子街 目录 目录 建议书标的 利用现有咨讯对五一商圈、经营者和消费者进行研究分析，对坡子街第5、6、7号地块的商铺业态定位提出方案；从而为后阶段建筑设计与商铺租售等工作设定基础。 目录 数据源及分析依据 由调查公司提供的商业调查报告； 开发商提供的市场调研报告及其他资料； 对长沙平和堂、王府井、百盛、新一佳、万达、黄兴路步行街、蔡锷路、解放路等商业场所的现场考察； 对解放路、五一路、西湖楼等部分餐饮、娱乐场所的现场考察； 对本项目营销人员、其他商业项目营销人员、商场工作人员以及部分消费者的访谈； 长沙当地平面媒体的商业促销广告内容及对长沙在建商业项目的考察； 国内权威官方媒体报导或转载之资料。 后述引用内容已根据经验对上述数据源与分析依据进行适当筛选 目录 长沙消费市场评估零售业业态考察（一） 当前百货零售业地标平和堂与王府井 长沙消费市场评估零售业业态考察（二） 万达底商及周边受超市主导业态影响限定，近阶段基本定型；  本地特色餐饮占绝对统治地位，其他地方特色菜式缺乏所需的人口基础；一般群众的外出餐饮消费主要还是集中在各大型商圈内的美食广场和路边小型餐饮；聚会或商务宴请主要选择本地特色的餐饮企业； 国内其它菜系在长沙存在一定发展空间，但需经历重大调整，可预见时间阶段内难以形成绝对主流，非本帮菜系就餐文化环境有较大提升空间； 西式休闲餐饮正处于培养及增长期，这主要是依靠当地经常与外界互动的商贸人士的引领，这个群体将会随经济发展而逐渐发展和强大； 由于严重缺乏国外人口对西式餐饮时尚的引领作用，高层次的西式餐饮市场有限，短期内不会得到显著发展； 洋快餐分布数量比例均较发达城市有相当发展空间。 长沙消费市场评估消费市场整体结构考察一 相当部分零售商品价格存在向下调整余地，服务业则相反； 消费者可支配收入支持消费市场适度发展； 由于受到国内开发大型购物中心热的影响，长沙在建的商业项目层出不穷，未来面临残酷竞争，产业升级与差异化趋向不可避免。 长沙消费市场评估消费市场整体结构考察二 长沙消费市场评估消费者行为考察一 长沙消费市场评估消费者行为考察二 娱乐消费地点选择考量四大基本因素重要性由：设施先进性、服务态度、便利性、价格依次递减；（facilityserviceconnivanceprice) 长沙消费市场评估消费者行为考察三 长沙消费市场评估消费者行为考察四 长沙消费市场评估消费者行为考察五 长沙消费市场评估消费者行为考察六 长沙消费市场评估消费者行为考察七 长沙消费市场评估消费者行为考察八 长沙消费市场评估未来可能的商业格局 大型娱乐、餐饮对购物客流的依赖性不高，因此将视交通的便利性在商圈内或周围呈点状或集群分布，餐饮将引进更多外来种类和品牌（包括中西餐），但经过本土化改良的商家在调整中更具生命力。 长沙消费市场评估-小结 目录 五一商圈分析商圈现状与坡子街的机会（一） 五一商圈分析可能的未来大格局 坡子街会同步行街、W-MART、万达底商、解放路部分商业与未来沿江商业项目，使解放路南部在消费内容方面构成由中低到高、跨各消费产业的完整消费链；对北部现有百货与未来商业组团构成有力对抗 五一商圈分析坡子街项目之优劣势分析 五一商圈分析坡子街与其他商业场所的差异 SWOT综合分析 目录 地块概念规划坡子街项目的商业愿景 坡子街本身是一个具有深厚历史积淀的文化代名词。因此，坡子街的经营思路不能离开其既有文化定义，因此，我们的宗旨不是机械地复原当日的坡子街，而是——再现繁荣； 当年的坡子街应是商贾云集、酒肆罗列之地，时尚的前沿，将来也应该是； 整体的层次定位以服务于长沙市本地的中高收入人群为目标，并且对外县市的消费者具有较高的吸引力，使之成现代长沙作为一个地区中心城市的新的商业地标。 概念规划概述（一） 壹条坡道 创造贰 层底楼 概念规划概述（二） 坡子街5号地块自靠近火宫殿之间一端起坡，平仄蜿蜒至6、7号地块之间并与黄兴路步行街商铺连接，约150米长度内跨越15米高度（10：1），形成户外空中动线主干道（宽度约占16米建筑距离中间部分的8至10米）；坡道的存在也与“坡子街”名称相呼应。 坡道与依次经过的各地块2层、3层、4层连接（水平或跨层），提高非底层楼层（尤其二楼）的人流量与经营价值； 挑选适当局部形成一定面积平台，成为整个大区块重心，担负举办各类活动表演功能，与周围静态商业联动；