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Utels International 万里路 · 国际青年酒店连锁 Eric GAO 高宏1967年出生对外经济贸易大学 研究生美国UMT大学 MBA美国西东大学 体育管理 MBAELONG创始股东，中国商务旅行创始人之一现任：立方国际商业集团 执行董事工体?体育之窗发展公司 执行董事 (水立方、鸟巢、国安、瑞士奥委会等奥运合作伙伴)万里路国际青年酒店连锁公司 CEO，IYHF国际青年旅舍联盟，中国委员 一、商业地产的观点  1. 构成商业地产核心差异 ①市场定位。 ②地理位置。 ③交通系统。 ④建设规模。 ⑤建筑型态。 ⑥经营结构。 ⑦物业管理。 ⑧商脉源流。 ⑨市场推广。 2. 商业业态 ◆ 业态分析 ◆业态组合 ◆老业态---新业态 ◆业态的发展 ◆业态的周期 3.业态分析 准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提。 业态组合的定位 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； ? 2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。 业态组合的重要性 业态组合决定商业地产经营成败！ 商业业态的组合不是一成不变的。针对具体项目的特点，以及具体城市经济的状况消费者的消费特征等方面的因素，会有不同。 关键是要适合项目的本身，符合该城市的消费者需求。 新文化地产的内涵 应在定位策划、建造营销和运行服务三个方面予以伸延。 在定位策划时须有------ 　　面向未来的地缘人文拓掘； 崇尚进步的时代脉搏把握； 　　提升文明的生活方式塑造； 关爱生命的人类文化创新。 　　策划务求定位要准、凿掘要深、立意要高、表达要新。 在建造营销中,应是------ 　　开发商、文化人、建筑师、消费者的四位一体互动共创； 　　聚焦功能内核,力展生活美学,体验人生需求,普享资源效益,立体形象传播,历久经典价值。 在运行服务上,要能------ 　　借房产经营,展开源源不断、推陈出新的文化行为与文化活动,演绎文化事件,创造文明故事。 　 借物业管理,展开体贴入微、尊重个性的人文关怀与文化引导,提高生活品质,优化社会生态。 地产文化 这个概念牵涉的范畴比较广，知识层面、经济层面、当然还有文化层面等等，它涵盖了建筑文化、营销文化、生活文化甚至一个时代的文化。 案例水上运动走廊SPORTSWALK 国家—城市—商圈—项目 国家商圈：EU，北美，东南亚国家联盟， 区域商圈：硅谷、长三角，珠三角，环渤海 城市：日内瓦，北京，上海 区域商圈：CBD，中关村，赛特 商 圈(一) 商圈的形态： 商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区。 商圈调查的要点： 该商圈人口数、职业、年龄层次调查； 该商圈消费习性、生活习惯调查； 流动人潮调查； 该商圈里的基本设施及竞争店调查； 商圈未来发展性调查等5个方面。 商 圈(二) 真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。 商圈的形成： 自发＋市场调节： 现代规划＋管理： 商圈内的食物链：各种业态的限量组合和平衡 项目与国家－城市－商圈的关系分析（互补、互动、竞争＋合作） 实际上城市的发展是科学发展观的基本体现; 他对我们城市的发展来说势必对我们商业的经济发展会有一定的影响; 今后在这个领域里面实际上是有竞争的，早点引进这个理念，或者是站到制高点上面，我们在竞争当中就会获得很大的效应。 国家营销 国家营销的概念已经成为全球领袖们不可忽视的法宝之一 . 瑞士：高端，高品质，高附加值 中国：… 城市营销 ?对任何城市来说，房地产都是一项重要的产业。但是房地产存在着固有的矛盾，当从业者对行情表示满意时，生活在城市中的人则有完全不同的认识，看起来，他不得不住到距离市中心远一些的地方。?????一些富裕的人，也可能在多个城市拥有多套住房。他和当地人的需求不完全一样，可能会选择住得距离市中心远一些，但是大一点。他在城市逗留，相应还会有消费，会创造出就业机会。? 城市营销十大原理 象营销企业一样营销城市 政策——财富原理 品牌通吃原理：品牌是城市营销制胜的法宝 城市定位原理 城市差异化营销原理 城市营销