城市房地产开发与管理.doc

城市房地产开发与管理 大家好，很荣幸今天给大家来讲授城市房地产与管理这门课程。首先我们来看一下我们这一门课要学习内容。第一部分是一些基本概念界定，第二部分是土地、城市规划与房地产开发，第三部分是房地产市场及其运行规律，第四部分是房地产市场调查与分析，第五部分是房地产开发项目策划，第六部分是房地产开发项目融资。第七部分是房地产市场营销。房地产近些年来已经成为我们这个国民经济社会发展的一个非常重要的一个话题，所以也希望同学们能够在我们今天这门课学习完之后，能够对房地产房地产业房地产市场有一个更深的认识。 一、房地产相关概念 （一）房地产的含义 首先我们来看一下什么的房地产，房地产是一切社会经济和生活活动的载体，房地产作为人类生产生活所必须的必需品。不仅仅是基本的生产要素，同时也是我们最基本的生活资料，这个也就是说我们为什么说房地产有刚需，尤其是对于住宅产品有刚性需求这样的一个根本的原因。在市场经济中房地产是一种商品也是人们最重视最珍惜最具体实在的这个财产。 房地产通常我们是指土地以及在土地之上得建筑物及其他的定住物。所以我们这房地产有两部分构成一个是地一个是房，这个土地我们知道我们国家实行的土地的公有制，所以土地是我们拥有的是土地的使用权国有土地的使用权，而这个土地之上辅佐的这个房产，我们拥有的是所有权，这样的，一个完整一个房地产就是包括这个土地以及土地之上的这个分产。即包括物质实体同时也包括依托与物质实体上的权益。 房地产他有这样的一些特性首先从自然的特性来看呢？由于土地的不可移动性，因此房地产产品具有备置的固定性。具有单件性、耐久性。这个单件性如何来理解呢同学们可能会说那同一个住宅小区同样的涉及同样的这个材料，同样的人施工那生产出来的产品为什么还是说他们具有单件呢，大家可以想想，即使是同样的这个设计材料同样的人员来施工但是由于他们所处的位置肯定是不一。比如说你同一个单元里边啊，楼上楼下，是否靠近大山等等，那这个它都是有区别所以我们任何的房地产商品从这个层面上来讲都没有完全相似的，所以他具有单件性。经济特性，首先房地产商品的这个建设周期时比较长，需要的投资额也比较大，投资的流动性相对来说是比较差，具有保值增值性。房地产的价格容易受周围环境的影响。其实这个房地产本身啊这个规划设计非常好，采用的材料也非常合理。但是如果它周边的这个环境比较糟糕，这样的话它的价也容易受到影响。即使是房地产本身必须各方面规划设计材料等等，品质不是很好，但是由于它所处的这个地理位置可能是比较黄金地段，那这样的这个房地产的价格也会变得比较高。因此房地产的价格容易受周围环境的影响。另外房地产变更用途是比较困难的。 从社会特性来看我们房地产相关的这个反映等等受政策的影响是比较强的，我们国家在今年来也是不同的地区啊对于房地产也采取了不同的宏观调控的政策，就是基于这样的一个特点。另外房地产的生产和消费反映出了较强的社会风俗和生活习惯。这些自然特性、经过特性、和社会特性都是房地产本身的具有的一个特殊性区别于其他商品的特殊性。 （二）房地产业的含义和特性 再来了解一下什么是房地产业。房地产业是指从事房地产投资开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称，房地产业是一个巨大的产业体系，具有我们可以把房地产业划分为这样的一些行业体系，比如说土地的开发和再开发，房屋的和建设、地产经营、房地产经营，以及房地产中介服务包括房地产经济，房地产评估等等这样的一些行业。另外房地产物业管理服务业是房地产业的组织部分，以及房地产的金融服务也是房地产业组成部分。 房地产业也具有这样的一些特性，首先房地产业具有高度综合性，这个是指房地产业贯穿了生活、流通、分配、消费各个领域。房地产业的运行和发展设计到重大的相关的行业。比如说建筑业、比如说材料、设备的这样的一个生产，供应这样的一个行业，所以它具有高度的综合性。 另外政府干预比较强，受政府宏观调控政策的影响，此外，房地产业也关系到了社会的稳定这个每一位同学可能都有自己的一些体会，关于这个关系社会稳定这一方面。另外房地产业也具有高投资、高收益、高风险的这样一个特性。此外房地产业也具有区域性，如果我们谈房地产市场、房地产行业，比如我们提北京的房地产业它一定和乌鲁木齐的房地产业是也区别的。上海的房地产业和深圳的房地产业一定也呈现出不同的特点。这个就说明了我们的房地产业具有区域性。另外它受很多因素制约，比如说我们要受城市土地供应政策的影响，受城市规划部门的这样的一些指标的限制等等。 房地产业具有什么样的行业性质，每个同学也都可以有自己的思考，通常上来讲，房地产业是在国民经济行业中这个第三产业是第三产业的重要部分，在我们国民经济分类标准中是作用一个独立的行业，大家在和再想想建筑业就是房地产业和建筑业他们俩是有什么样的区别呢？在国民经济行业这个分类中，建筑业