宾馆地块设计解决方案.ppt

目前市场可见豪宅/大房子：三种典型案例 叠拼——清怡嘉苑——远郊纯叠加别墅项目 电梯洋房——招商北固湾——近市中心的住宅大盘 大平层——苏宁广场——市中心综合体项目 从物业形态、土地属性、项目复合性等方面，选取三个完全不同类型的项目，审视镇江目前豪宅/大房子典型案例的表现。 苏宁广场大平层：市中心，综合体，大SOHO 镇江地标之一； 市中心中心地段； 综合体； 160-190㎡SOHO（户型差）。 市中心综合体项目：地段、地段、地段。 大市口 镇江苏宁广场 协信太古城：市中心真正的城市豪宅——城市大平层 常见的大面积产品卖点（做法）可归纳为： 环境+大面积 近市中心+物业形态 市中心+商业综合体 但是对于太古城来说，远不止于此，我们需要塑造的产品形象模型为深圳华润幸福里——真正的城市豪宅——城市大平层 从镇江城市发展现状看，郊区客户回流至市区的趋势已开始显现，我们的产品将满足高端客户的城市资源占有的需求。 传统思路 创新思路 189平米 三房二厅二卫 249平米 四房二厅三卫 大平层面积判断：180-250㎡最佳 B-3地块与宾馆商业一路之隔，所以，B-3住宅与宾馆住宅所享受的商业资源是没有明显差异的。 140㎡以下不做 从目前分面积段的市场成交价格看，160㎡以上的产品溢价能力强。 160㎡以上溢价高 目前的大面积产品均未做出豪宅感，受制于面积，本案若做大平层，面积不宜过小，以幸福里为例，180㎡左右、250㎡左右较为合适。 成功案例的经验 大平层户型逻辑：绝非大房子，而是豪宅 户型逻辑： 杜绝采用普通改善户型逻辑，简单放大尺度的做法，我们需要做的是真正意义上的豪宅； 区隔传统产品，开创镇江豪宅先河，以精装修入市（支撑高溢价的因素之一）。 05 酒店式公寓市场分析 酒店式公寓市场：无在售，处于培育期 酒店式公寓产品为目前镇江商办市场空白点。 苏宁广场将首次打开镇江酒店式公寓销售大门。 目前市场对此类产品尚缺乏认知，需培育。 苏宁广场未来对于此产品的包装、推广、销售将成为检验市场的试金石。 从苏宁看市场机会：他了解镇江，看见机会 西塔9F-59F（除去特殊层) 约80000㎡酒店式公寓 东塔 314m 西塔 219m 苏宁深耕南京，对镇江市场及客户有较深刻了解。镇江苏宁广场项目规划中， 酒店式公寓10万方，SOHO3.4万方，办公产品3万平米。酒店式公寓占据大头。 东塔25F-44F（除去特殊层) 约34000㎡SOHO 东塔9F-23F（除去特殊层) 约30000㎡办公 东塔45F-55F（除去特殊层) 约20000㎡酒店式公寓 东塔57F-74F（除去特殊层) 约40000㎡酒店（暂定凯悦） 太古城酒店式公寓：前置条件落地是关键 镇江协信太古城项目酒店式公寓产品需谨慎入市，入市前需满足以下前置条件： 1、持有购物中心的落地 2、持有酒店的落地 商业营销部 14年1月 06 商业街定位与租售报告 前序： 基于与镇江公司的沟通，本报告对已达成共识的市场分析不作详述，而重点阐述： 太古城项目销售型商业街整体定位 ZB商业街业态规划、租金建议以及返租模式测算 * 整体市场环境 1 项目商业街整体定位 2 ZB商业街定位 3 3 ZB商业街销售模式建议 4 4 ZB商业街返租测算 5 目录 * 项目属性 A1 A2 A3 B1 B2 B3 B4 B5 ZB 宗地位于城市商业主干道中山西路及黄山北路，紧邻城市商业核心大市口，是镇江认知度较高的主城区及商业集中区 * 整体市场环境 1 标准层面积 标准层面积在1200-1400㎡之间，单层使用率高、整体经济合理。 标准层面积：1200-1400㎡ 标准层面积小于1200㎡的情况下，由于公摊面积加大，致使得房率降低，同时也降低了办公楼的整体品质； 标准层面积大于2000㎡的情况下，则需再增设一个核心筒，这将直接导致办公楼的建造成本相应增加； 标准层面积在1200-2000㎡间的情况下，由于无需再增设核心筒，办公楼建造成本也不会增加，无论从整体品质和经济角度都不失为最佳建设方案。 类型 项目名称 标准层面积（㎡） 租赁型 常发广场 1200 八佰伴 800 销售型 镇江国投商务广场 1172 苏宁广场 未开盘 颐高广场 1300 美的城 未开盘 旭辉时代大厦 1200-1400 领城国际 1028 绿地中央广场 1937 财富广场 680 建筑楼层 除地标项目，基本是高层带裙房商业的办公楼，配套完善、经济合理、出形象、销售风险可控。 类型 项目名称 办公建筑楼层 租赁型 常发广场 1F-24F 八佰伴 9F-17F 销售型 镇江国投商务广场 1F-24F 苏宁广场 未开盘 颐高广场 5F-11F 美的城 18F-33F 旭辉时