房产面积量算方法.pptVIP

* * 第八章 房产面积量算 §1 房产面积量算的基本要求 §2 进行房屋面积计算的基本过程 §3 房屋面积量算的方法与精度 §4 房屋面积量算中需要探讨的问题 §5 房产面积量算法律纠纷表现形式 §6 避免房产面积法律纠纷的途径 概 述 《房产测量规范》（GB/T17986-2000）于2000年8月1日起实施。它的颁布实施对加强房产测绘管理，促进我国房产测绘事业的发展，起着十分重要的作用。 房产面积量算指水平面积量算，分为房屋面积和用地面积测算两类。 其中房屋面积量算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的量算。 §1 房产面积量算的基本要求 §2 进行房屋面积计算的基本过程 由上而下，即按幢分摊→功能区分摊→层 分摊顺序进行共有面积分摊。 1 标注尺寸 2 房屋边长尺寸检查 3 套内面积计算：套内使用面积＋墙体面积＋阳台建筑面积 4 共有面积计算：幢→功能区→层 5 建筑总面积的计算：以外墙边长计算 6 检核 7 幢共有面积分摊 8 检核 9 功能区共有面积分摊 10 检核 11 层共有面积分摊 12 检核 13 计算各套的产权面积 14 检核 §3 房屋面积量算的方法与精度 1 坐标解析法 根据坐标计算面积，其面积中误差为： 坐标解析法计算面积的限差为： 2 实地量距法 在实地用测距仪或卷尺量取有关图形的边长而计算出图形的面积。是目前房地产测量中最普遍的面积量算方法。 对于规则图形，如矩形、方形的房屋或房间，用卷尺或测距仪直接量取其边长，即可简单得出面积；对于不规则图形，可将其分解成几个简单的几何图形，分别计算出这些图形的面积，用加减法计算出其面积。 随着数字化技术的发展以及房地产信息系统的建立，用坐标计算房屋面积的情况会逐步增多。在房地产面积量算这一领域，用坐标解析法和实地量距法测算面积将会交叉使用。 而两种方法限差计算的模型不同，得出的结果和趋势均不同。 §4 房屋面积量算中需要探讨的问题 1 层高的规定 根据《房产测量规范》的要求，层高要大于等于2.2m，层高系指房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。 有些建筑物无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。 可否采用净高数据？ 净高＝层高－楼板厚度，即层高和楼板厚度的差。 2 阳台面积计算 阳台的围护结构差异很大；对于有斜屋面的阳台上盖如何理解？ 可采取围护结构按梁的水平投影面积计算；遮盖部位计算面积，没有遮盖部位不计算面积。 3 复式建筑斜屋面的面积计算 《房产测量规范》规定斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 斜屋面面积计算时能否不考虑房屋的窗顶 （老虎窗）超过2.2m的部位。 4 室外楼梯的面积计算 《房产测量规范》规定属于永久性结构的有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 对于无顶盖的室外楼梯现在存在两种意见。一种是把它理解为每层的水平投影面积按一半计算；另一种理解是楼上的梯是楼下的顶盖，仅最顶上一层无盖按一半面积计算，其余各层 按投影面积计算。 5 伸缩缝的面积计算 《房产测量规范》规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算面积。 伸缩缝最好不计算面积。虽然其与室内相通，不过对于一栋房屋来说面积实在太小了。