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房地产金融 学时：32 学分：2 课程性质：限选 任课教师：周霞 第二章 房地产金融概述 何谓房地产信贷? 房地产信贷是指以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产的开发、经营、消费活动开展的信贷业务。 就目前而言，间接融资方式是我国房地产行业融资的基本形式，其中最典型、最重要的间接融资方式，即商业银行的房地产信贷业务。 房地产信贷的基本特性 1．贷款投向受到严格控制。房地产信贷资金账户实行严格的管理。 2．贷款期限较长。房地产开发贷款期限可能达到1至3年，甚至到5年；个人住房贷款的合同贷款期限可达20至30年，平均实际贷款期限也可达5至10年。 3．贷款规模与资产占比有限制。房地产开发贷款一般控制在商业银行全部信贷资产的10％左右。个人住房贷款占比一般在10%到15%，或更高一点。某些国家和地区的著名商业银行的个人住房贷款甚至高达其信贷资产的40％以上。 房地产信贷的分类——按贷款主体划分 房地产企业贷款包括房地产开发贷款和经营性持有物业贷款。 经营性持有物业贷款，一般简称为法人按揭贷款，是指商业银行向物业经营机构或其他企、事业单位发放的，用于购置自营商业用房或自用办公用房的，期限较长分期还款的法人贷款； 个人贷款包括个人住房贷款、个人商业用房贷款，及其附属信贷产品和衍生信贷产品，如二手房贷款、转按揭、加按揭等。 房地产信贷的分类——按信贷资金来源划分 自营性房地产贷款的资金来源是商业银行吸收的各类银行存款； 委托性房地产贷款的资金来源是其他非银行机构自有或根据相关政策规定募集的资金。 又可分为房地产开发委托贷款和个人住房委托贷款。前者是其他非银行机构利用其自有或募集的资金，委托商业银行向指定的房地产开发项目发放的房地产贷款。后者是住房公积金管理部门利用其归集的个人住房公积金，委托商业银行向公积金缴存人发放的个人住房公积金贷款。 对于商业银行而言，信贷资金来源不同，所承担的风险不同，利润来源也不同。 房地产开发贷款基本概念 房地产开发贷款，是指商业银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。 房地产开发贷款的借款人是经工商管理部门注册的，政府主管部门认定并拥有一定资质的，合法具有房地产开发、经营权的企业。 房地产开发贷款分类 1.土地开发贷款。银行向政府所属土地储备机构或受政府委托进行土地整理的房地产开发企业发放的，用于土地一级开发（包括土地收购及土地前期开发与整理）的贷款。 2.商品房开发贷款。银行向房地产开发企业发放的，用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品房项目的贷款。 3.房地产开发企业流动资金贷款。由于其用途不指向具体开发项目，监控的难度较大，贷款资金多被反复挪用，商业银行一般会严格控制此类贷款的发放。 4.建筑安装企业流动资金贷款。用于解决建筑安装企业在项目建设施工过程中流动资金不足的贷款。垫资施工使该类贷款存在较大法律风险，监管更加困难。银行一般持极为审慎的态度。 5.项目储备贷款。向符合一定条件的大型、特大型优质房地产开发企业发放的，用于其解决住房项目前期资金需求的贷款。属于过渡性贷款，一般会在发放商品房开发贷款后，收回相应的住房项目储备贷款。存在较大政策性风险，也是银行严格控制的房地产开发贷款。 按商业银行支持力度的不同划分房地产开发项目贷款 支持类项目：对市场销售前景好、经济效益好、还本付息能力强, 且项目建筑面积或建筑规划占地面积在10万平方米（含）以上的普通商品房项目和经济适用房项目，予以支持； 选择支持类项目：对高档商品住宅项目、商业用房、写字楼等项目，结合项目的具体情况有选择地给予支持； 谨慎支持类项目：对酒店、别墅、大型商场或购物中心、高档娱乐设施等项目要结合项目的具体情况，分析研究，谨慎支持。 房地产开发贷款的一般管理模式 一般会采取贷款封闭管理模式，即商业银行从贷款发放，到按期收回贷款本息整个过程，对贷款资金的流动实施全过程的监控管理，以保障贷款资金的合规合理使用及安全地收回。 主要包括项目授信管理、贷款使用管理、销售回款管理、贷款收回管理及抵押物管理等。 贷款封闭管理的主要内容 1．项目授信管理：严格的企业准入标准和项目准入标准；坚持贷款额度与项目投资相匹配、还款计划与建设销售期相匹配的原则。 2．贷款使用管理：监管账户，专款专用，确保资金用于贷款指向的项目建设，防止挪用。 3．销售回款管理：监测项目销售率，间接监控项目销售收入资金。 4．贷款回收管理 5．抵押物管理 贷款回收管理 一般情况下，当项目的销售收入资金总额等于项目的