房地产地产商业定价-XX广场定价方案.pptVIP

商业地产定价 一、项目价格构成： 1、生产成本（土地成本、产前安置补偿、勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、管理费、贷款利息等） 2、计划利润 3、税金（营业税、城市维护建设费） 二、差价（楼层、朝向、地段位置差价） 1、楼层差价：我们不涉及 2、朝向差价：我们基本不涉及 3、地段位置差价： 成本价格=生产成本±（朝向差价、楼层差价） 平均价格=成本价格+计划利润+税金 销售价格=平均价格+地段位置差价 三、影响价格因素1、经济因素2、社会因素（人口、土地计划、不动产税、公共建设、城市规划）3、土地价格4、市场竞争因素5.、政策法律因素6、自然因素7、心理因素 四、定价目标 1、最求最大利润 2、以保持价格稳定为定价目标 3、获取合理的投资收益率 4、以应付竞争或避免竞争为定价目标 5、争取同期销售量市场占有率 6、以社会责任为定价目标 五、项目基本定价方法 1、成本费导向法 （一）成本费用加成定价法 单位产品价格=（完成成本费用+利润+税金）÷产品产量 （二）目标收益定价法 目标利润=售价×预计销售量－总成本 售价=（总成本+目标利润）÷预计销售量 （三）投资收益率定价法 产品价格=（总投资+投资收益）÷产品销售量 （四）需求导向定价法 1、理解值定价法（即感受价值或认识价值） 2、区分需求定价法（即差别定价法） （五）竞争导向定价法 1、随行就市定价法 2、主动竞争定价法 3、投标定价法 六、产品定价策略 1、撇脂价格策略（即高价格策略） 2、渗透定价策略 3、满意定价策略 4、折扣定价策略 5、差别定价策略（使用功能、部位不同、朝向不同等等） 七、定价策略选择 1、选择定价参照目标 2、估计成本 3、分析同类竞争者的价格与产品 4、考虑定价的影响因素（利于弊） 5、消费者心目中的价格带（即老百姓接受的价格区间） 6、确定最后价格 elements 我们采用哪种定价方案？ 大家提议！ * * 东广场 定价方案 *