房地产物业管理 东山县东方广场物管方案.ppt

房地产策划大全—房地产项目工程管理 2010房产大师案例集地产营销策划 研究报告规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 团圆网 企业实战（开发商、代理商、广告公司） 《房地产策划大全—物业管理》  团圆网 www.tuanyuan.tv 东方广场 物管方案 ——魅力东山 理想人居 —— 目录 CONTENTS 一、概述 二、目标 三、组织人事架构及职责 四、前期物业接管 （一）、验收期 （二）、进驻期 （三）、物业装修与管理办法 （四）、日常服务事项 五、经营预测 （一）、经营收入 （二）、经营支出 六、附录 （一）、基本筹备工作 （二）、制度建立工作 （三）、员工岗前培训 （四）、综合服务实施的准备工作 （五）、其他准备工作 一、概述 东方广场位于东山县西埔镇国家经济技术开发区。 该项目占据开发区“龙头”地段，是政府规划开发重点的核心区块，是连接新老城区的繁华交汇处，更是未来东山县经济发展的中心。  物业管理是一个项目高品质和售后服务的体现之一。 对于无论从地段、交通、规划、配套、户型等方面都领跑的东方广场项目而言，更需要选择高效、安全、周到、优质、现代化的物业管理水平才能与之匹配。 二、目标 贯彻开发商开发东方广场项目思想，引进大都市物业管理先进的现代化理念，并结合当地实际情况需要进行融合，通过优质的服务将东方广场 打造成与大都市接轨的高品质、上档次的优秀物业管理小区，让业主（住户）充分享受最尊贵的待遇，最舒适温馨的都市生活氛围。 同时将物业功能发挥最大，力促物业保值增值。树立××物业管理响亮而优质的品牌形象。 三、组织人事架构及职责 物业管理行业属微利行业，当前多数企业处于亏损状态。 因此，物业管理企业的组织构架要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 人事设置及职责：一人一岗，预计 21 名员工（按整个小区交付时设计） 1、管理处主任 1 名，具体把握管理处的大小事务，并配合开发商与业主 之间沟通及人事调配。 2、物业管理人员 2 名，具体处理整个小区的日常工作、装修监 管、收 费、维保服务等。 3、水电维修人员 2 名，具体负责整个小区公共区域水电设施维护、水电 维修服务等。 4、安全保卫队长 1名，具体负责。 5、安全保卫队员8名，具体负责小区门卫、巡更、车辆管理、小区内公共 秩序、并配合物业管理完成相应的日常工作。 6、绿化人员 1 名，具体负责小区日常绿化养护、除虫、除草、除物等。 7、保洁人员 6 名，具体负责公共区域卫生保洁等。 注：员工招聘后即由公司物业管理顾问进行培训，骨干员工将送市主管部 门再加强培训。 四、前期物业接管 （一）、验收期 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权，仅可 从物业管理角度向开发商提出建议）。 物业接管验收 1、既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上， 对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。 2、是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验收。 3、供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用。 4、房屋幢、户号已经有关部门确认。 5、落实物业保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。确保保修项 目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验 到位。6、接管小组按《图纸资料移交清单》，技术资料进行对照检查。7、对每套单元房的水、电、土建部分进行全面的检查，并将检查记录在 册，对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。8、在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公司应查 明原因，及时上报开发商，以便尽快解决。9、抄各户的水、电、气表的底数及表号，记录在案。 （二）进驻期 1、准备工作（1）、治安方面：小区四周绿篱或安装防护拦；增设报警系统；统一安 装防盗网、防盗窗或铝合窗。（2）、车辆管理：增设区间道路标志； 封闭小区由多个出入口到一进一 出；增设自行车、摩托车棚；加 固架空层停车位。(如图) （3）、垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾 清运中转站等。（4）、楼道灯：改用节能灯（如触摸、声控或感温等）。（5）、分步购置办公、护公、保洁、水电工等设备及工属具和员工制服等。 （6）、制定交房验收流程。（7）、印刷业主入住手册。 2、协调工作（1）、与供电、供水单位及邮政局搞好联系工作，保证住户入住后的水、 电等的供应；（2）、代业主与电话公司联系电话安装事宜，争取现场放号，