房地产策划案例——雅戈尔·隐寓.ppt

2007年7月,雅戈尔以高出起拍价8亿元、楼面价15719元/平方米的价格购得杭州商学院地块。 该地块创下了杭州土地拍卖的天价，土地出让金高达14.76亿元。估计这一地块的土地费用+建安成本大概在21822元/平方米。 曾经的帝王该何去何从？ 目录 项目初步介绍 雅戈尔·隐寓地块位于城西文教板块，离黄龙商圈仅有2公里，离西湖景区仅3公里，地理位置十分优越，项目周边配套设施齐全。 项目初步介绍 一、杭州楼市总体分析 1.目前杭州房地产市场处于供大于求的阶段； 2.现在也有很多购房者也都处于观望状态，所以导致房地产市场供大于求； 3.2008年10月13日，杭州政府出台了“24条”，为当时低迷的市场注入一支“强心针”。 一、杭州楼市总体分析 二、区域市场分析 （二）现有楼盘不能满足客户的需求 （三）购房者的消费心理 SWOT小结： （一）基本户型 （一）基本户型 （一）基本户型 （二）户型魔方 （二）户型魔方 三、产品组团推出 四、景观设计 五、物业管理及服务 目标市场界定 营销目标 一、项目卖点整合 二、项目主要的营销策略 营销执行 * * · 拓隐团队 团队名称： 拓隐团队 团队成员： 朱心阳（队长） 黄永 吴樟金 陈飞 陈宝忠 1 项目初步介绍 3 产品研判 2 杭州楼市分析 4 目标市场界定与市场定位 5 营销目标 7 营销执行 6 营销策略 下图空地为隐寓 2009年，房地产市场慢慢走出低谷，商品房成交量增加，不论同比还是环比都有极大上涨。 1.购房者看重的因素 2.购房类型需求 3.住宅面积需求 4.需要的户型结构 消费者需要什么样的房子？ 不够完备 不能满足客户的需求 配套 服务 管理 设计 环境 心理特征 安土重迁 都市情节 SWOT 地段、交通、配套 人文底蕴丰厚 户型多样，管家服务 开发商品牌 户型创新 S W 地价高 高层对于老人 和小孩的生活造 成一定影响 所需资金多，开发商压力大 O T 市场广阔 有利政策 房源供过于求 竞争激烈 商圈老化 通过SWOT分析可知：隐寓的周边同类楼盘较多，竞争激烈。同时，高昂的土地价格，在一定程度上限制了隐寓的市场。 所以：隐寓如果要想开发成功，针对目前的市场情况，只有进行产品创新，通过产品差异化占领市场制高点，才能达到理想的销售效果。 一、户型创新思路 我们以家庭生命周期理论为基础，根据消费者对住房面积的需求会随着年龄增长的变化而变化，设计出不同的户型组合，满足各个阶段人们的需求。同时，让你一套房子可以依据你的需要而变化，而无须换房子，节省社会资源。 单身 新婚 满巢期 空巢期 鳏寡期 户型A 户型B “爱自己就给自己最好的” “爱孩子就给孩子最好的” 户型A 户型B “爱自己就给自己最好的” “爱孩子就给孩子最好的” 户型C 户型D “爱妻子就给妻子最好的” “爱全家就给全家最好的” A＋B＝E C＋D＝F 产品理念： “亲情”组合户型将满足您三代人分而不离的生活方式 A＋B＝120㎡ 舒适型 C＋D＝150㎡ 豪华型 不是为您造房，而是为您规划人生...... 除此之外，您还可以选择A（42型）＋C（58型）＝100 ㎡ “亲情”户型横向拼合，一墙可隔两户，打通则是120m2、150m2大户型，灵动空间，随心所欲。 第一期 组团 （馨雅苑） 第二期 组团 （翰隐苑） 第三期 组团 （轩宇苑） 依据隐寓的规划，本项目将分三期以组团形式推出： 1 2 3 4 以人为本,人与自然 共存 因地制宜 以绿为主倡导生态建设 高层景观花园 规划和设计原则: 总体构思: 将山、林、风、水四方面的环境进行整合 服务理念：“24小时管家式”物业服务 宝宝乐园 聘请专业婴儿保姆小班式专门服务，为您提供贴心、放心的宝宝托管服务。 24小时呵护您的健康。 医护中心 3.对于按揭有一定压力的高级白领; 5.注重项目周边教学资源的客户群体; 目标客户群： 4.认为居住在成熟高档住宅区是一种成功标志的这部分群体; 6.学区房、单身公寓投资者; 7.本项目周边一些想再次置业的老房子业主。 1.追求“小隐于野，大隐于市”的城市精英阶层; 2. 有孝心且事业有成的中年人; 高调入市，树立品牌形象 本项目土地价格较高，也一度成为社会的热点，可谓高调入市，一直备受社会关注。本项目是杭州雅戈尔置业公司进入杭州市场的第一个项目，因此该项目肩负着提升雅戈尔置业品牌的责任，开发商致力于树立品质、