房地产经营管理和管理第4章 城市房屋拆迁.ppt

房地产开发与经营 第4章 城市房屋拆迁 本章主要内容 　 城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋所有人进行补偿或者安置的行为。　 　　1991年3月国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)。 　　《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。 　　一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地上实施拆迁。 　　二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物 。 　　三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。 《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。” 集体土地上的拆迁行为，按照《土地管理法》等有关法律法规执行。 不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为，如自拆自建行为，不属于《拆迁条例》所调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。 　拆迁人：指取得房屋拆迁许可证的单位。 被拆迁人：被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。但对使用人的利益还要予以依法保护。 　搬迁期限与拆迁期限：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。 　 适用范围不同，国家建设征收土地的适用范围是农村集体所有的土地，城市房屋拆迁的适用范围是城市规划区内人国有土地； 法律后果不同：征收土地导致的法律后果是农村集体土地所有权的消灭，城市房屋拆迁导致的法律后果是被拆迁房屋所有权的灭失； 法律依据不同，征收土地依据《土地管理法》及其配套法规关于国家建设征收土地的规定，城市房屋拆迁依据《拆迁条例》的规定。 城市房屋拆迁管理体制；各级房屋拆迁管理部门及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。 国家一级的城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。 地方一级的城市房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。 房屋拆迁许可证的审批、延期拆迁的审批、拆迁委托合同的备案管理、暂停办理有关手续通知书的发放、延长暂停期限的审批、拆迁裁决、受理强制拆迁的申请、建设项目转让的管理、拆迁补偿安置资金使用的监督、拆迁产权不明确房屋的补偿安置方案的审核、对拆迁违法行为的查处以及对接受委托拆迁的单位的资格认定等内容。 一、房屋拆迁程序 （一）房屋拆迁程序 确定拆迁计划和方案 确定拆迁方式 申领拆迁许可证 拆迁审批 拆迁公告 签订拆迁协议 实施拆迁 1、拆迁前期工作 拆迁调查摸底，制定拆迁计划和拆迁方案 基本情况调查表 2、申请核发房屋拆迁许可证 1、建设项目批准文件 2、建设用地规划许可证 3、国有土地使用权批准文件 4.拆迁计划和拆迁方案 5.拆迁补偿安置资金证明 申请核发房屋拆迁许可证 房屋拆迁的法律凭证 3、拆迁公告 1、将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 2、拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋，不得改变房屋和土地用途，不得租赁房屋。 4、拆迁协议 1、拆迁人与被拆迁人应当就拆迁的补偿和安置签订书面协议。 2、拆迁协议内容：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过度期限等事项。（拆迁补偿方式不同，协议内容就会有所不同） 1.自行拆迁 　是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。 2.委托拆迁 　是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。 《拆迁条例》规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。 委托单位出具委托书，订立拆迁委托合同。 6、拆迁补偿安置资金的监管 1、拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。 2、房屋拆迁管理部门负责监督 1.拆迁补偿的概念 　所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、