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房地产经营管理和管理第5章 房地产开发资金的筹集
第5章 房地产开发项目资金的筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 房地产开发项目资金筹集的实质,是充分发挥房地产的财产功能, 为房地产投资筹集资金,以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。 5.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 一、资金成本 (一)资金成本的概念 资金成本就是为筹措和使用资金而付出的代价。资金成本是资金使 用者向资金所有者和中介机构支付的占用费用和筹资等。资金成本包括 用资费用和筹资费用。用资费用为经常性费用,筹资费用为一次费用。 资金成本一般用相对数k表示: 资金成本 = 年实际负担的用资费用/实际筹资净额 = 年实际负担的用资费率/(1-筹措费率) K=D/(P-F) 或 K=D/[P(1-f)] (二)资金成本的意义 1、资金成本是选择资金来源、筹资方式的重要依据。 2、资金成本是企业进行资金结构决策的基本依据。 3、资金成本是比较追加筹资方案的重要依据。 4、资金成本是评价各种投资项目是否可行的一个重要尺度 5、资金成本是衡量整个企业经营业绩的一项重要指标 6、利息的抵税作用 从上表格看出,B公司比A公司减少的税后利润为35万元,原因在于利 息的抵税作用,利息抵税为15(50×30%)万元 ,税后利润减少额=50-15=35 万元。 (三)个别资金成本 1、债务成本 (1)长期借款资金成本loan 长期借款的资金成本 = 年实际负担的使用费用/实际筹资净额 =【年利息×(1-所得税率)】/【借款额×(1-筹措费率)】 =【利息率×(1-所得税率)】/【1-筹措费率】 (2)债券的资金成本bond 债券的资金成本 = 年实际负担的使用费用/实际筹资净额 =【年利息×(1-所得税率)】/【发行价格×(1-筹措费率)】 2、权益成本 权益资金成本,其资金占用费是向股东分派的股利和股息,而股息 是以所得税后净利支付的,不能抵减所得税。 (1)优先股资金成本 Preference Shares 优先股的股利固定, 优先股的资金成本=优先股的股利/实际筹资额 = 优先股的股利/【发行市价(1-筹措费率)】=D/[P(1-F)] (2)普通股的资金成本 Shares 普通股的股利不是固定的,所以普通股资金成本的分子要用预计 年股利计算。注意:此种计算方式是以以后年度股利按照固定比例增 长为前提的。 普通股的资金成本 = 发行第一期股利/【发行价格×(1-筹措费率)】+股利增长率 (3)留用利润成本 与普通股成本基本相同,只是不考虑筹资费用。 留用利润的资金成本 = 发行第一期股利/发行价格+股利增长率 (四)综合资本成本 例子: 某企业帐面反映的长期资金共500万元,其中企业取得五年期长 期借款200万元,年利率为11%,每年付息一次,到期一次还本,筹 资费用率为0.5%;发行总面额为100万元的10年期债券,票面利率为 12%,发行费用率为5%;发行票面额按正常市价计算为50万元,筹 资费用率为10%,股息率为每年12%的优先股;余下的均为普通股, 每股市价为20元,估计年增长率为12%,筹资费用率为股票市价的 10%,第一年发放股利2元/股。求企业筹资的个别资金成本和综合资 金成本。(企业的所得税率为33%) 解: K1=200×11%×(1—33%)/200×(1—0.5%)=7.41% K2=100×12%×(1-33%)/100×(1-5%)=8.46% K3=50×12%/50×(1-10%)=13.33% K4=0.5/20×(1—10%)+12%=14.78% K= 7.41% ×(200/500)+8.46% ×(100/500)+13.33% × (50/500)+14.78 ×(150/500) = 2.964%+1.692%+1.333%+4.434% = 10.42% 资金成本,需要注意的是: 1、负债资金的利息具有抵税作用,而权益资金的股利(股息、分 红)不具有抵税作用,所以一般权益资金的资金成本要比
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