房地产经营管理和管理第5章 房地产开发资金的筹集.ppt

第5章 房地产开发项目资金的筹集 1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理; 3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类. 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能， 为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地 产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。 5.2 房地产开发项目资金筹集的主要方式 一、资金成本 （一）资金成本的概念 资金成本就是为筹措和使用资金而付出的代价。资金成本是资金使 用者向资金所有者和中介机构支付的占用费用和筹资等。资金成本包括 用资费用和筹资费用。用资费用为经常性费用，筹资费用为一次费用。 资金成本一般用相对数k表示： 资金成本 = 年实际负担的用资费用/实际筹资净额 = 年实际负担的用资费率/（1－筹措费率） K=D/(P-F) 或 K=D/[P(1-f)] （二）资金成本的意义 1、资金成本是选择资金来源、筹资方式的重要依据。 2、资金成本是企业进行资金结构决策的基本依据。 3、资金成本是比较追加筹资方案的重要依据。 4、资金成本是评价各种投资项目是否可行的一个重要尺度 5、资金成本是衡量整个企业经营业绩的一项重要指标 6、利息的抵税作用 从上表格看出，B公司比A公司减少的税后利润为35万元，原因在于利 息的抵税作用，利息抵税为15（50×30%）万元 ，税后利润减少额=50-15=35 万元。 （三）个别资金成本 1、债务成本 （1）长期借款资金成本loan 长期借款的资金成本 = 年实际负担的使用费用/实际筹资净额 =【年利息×（1-所得税率）】/【借款额×（1-筹措费率）】 =【利息率×（1-所得税率）】/【1-筹措费率】 （2）债券的资金成本bond 债券的资金成本 = 年实际负担的使用费用/实际筹资净额 =【年利息×（1-所得税率）】/【发行价格×（1-筹措费率）】 2、权益成本 权益资金成本，其资金占用费是向股东分派的股利和股息，而股息 是以所得税后净利支付的，不能抵减所得税。 （1）优先股资金成本 Preference Shares 优先股的股利固定， 优先股的资金成本=优先股的股利/实际筹资额 = 优先股的股利/【发行市价（1-筹措费率）】=D/[P（1-F）] （2）普通股的资金成本 Shares 普通股的股利不是固定的，所以普通股资金成本的分子要用预计 年股利计算。注意：此种计算方式是以以后年度股利按照固定比例增 长为前提的。 普通股的资金成本 = 发行第一期股利/【发行价格×（1-筹措费率）】+股利增长率 （3）留用利润成本 与普通股成本基本相同，只是不考虑筹资费用。 留用利润的资金成本 = 发行第一期股利/发行价格+股利增长率 （四）综合资本成本 例子： 某企业帐面反映的长期资金共500万元，其中企业取得五年期长 期借款200万元，年利率为11％，每年付息一次，到期一次还本，筹 资费用率为0.5％；发行总面额为100万元的10年期债券，票面利率为 12％，发行费用率为5％；发行票面额按正常市价计算为50万元，筹 资费用率为10％，股息率为每年12％的优先股；余下的均为普通股， 每股市价为20元，估计年增长率为12％，筹资费用率为股票市价的 10％，第一年发放股利2元/股。求企业筹资的个别资金成本和综合资 金成本。（企业的所得税率为33%） 解： K1＝200×11％×（1—33％）/200×（1—0.5％）＝7.41％ K2＝100×12％×（1－33％）/100×（1－5％）＝8.46％ K3＝50×12％/50×（1－10％）＝13.33％ K4＝0.5/20×（1—10％）＋12％＝14.78％ K＝ 7.41% ×（200/500）+8.46% ×（100/500）+13.33% × （50/500）+14.78 ×（150/500） ＝ 2.964%+1.692%+1.333%+4.434% ＝ 10.42% 资金成本，需要注意的是： 1、负债资金的利息具有抵税作用，而权益资金的股利（股息、分 红）不具有抵税作用，所以一般权益资金的资金成本要比