房地产项目开发过程中的市场研究--15.pptVIP

房地产项目开发过程中的市场研究 2005年3月16日 项目策划设计阶段 后期施工销售阶段 项目开发组织的公司 投资公司（投资商） 开发公司（开发商） 项目运做需要使用的专业公司 市场运做 房地产策划代理公司：可以是整体策划、销售策划等； 房地产销售代理公司：一手、二手； 房地产市场研究公司： 房地产广告公司：包括媒体、公关等公司； 工程建设 房地产工程监理公司： 房地产建筑工程设计公司：园林设计、工程设计等； 开发完毕后续服务 房地产中介代理公司（二手） 房地产物业管理公司 一、立项确定开发总目标 公司决策层确定资金投资意向，并通过寻找适合开发意向的开发基地确定开发深度、开发的方式、开发的社会效益、开发的经济目标。 二、规划摸底 即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。 一般了解以下几个方面： （1）用地性质（土地的规划用途）； （2）规划红线要求； （3）建筑密度与建筑面积密度（容积率的要求）； （4）道路及绿化要求； （5）市政、公建配套及要求； （6）其他特殊条件及要求； 三、详细规划设计 通过对基地的规划摸底，通过委托设计、邀请或竞标设计的形式，向具有相应设计资质的规划设计部门介绍项目设计要点，给定初步的开发设计意向； 在此阶段需要达到的设计成果如下： （1）基地现状分析图 （2）总平面规划图 （3） 交通分析图 （4）用地分区图 （5）分期开发示意图 （6）房型分布图 （7）景观绿化分析图 （8）剖面示意图 （9）技术指标说明 四、可行性研究 1、特征：结合性、系统性、科学性极强； 2、表现为：科学的市场调查和预测； 丰富的技术内容和高度的技术水平； 详细准确的投资测算； 充分把握项目在将来经营中遇到的风险适应力； （续） 3、可行性研究步骤： 1讨论并确定研究目标，明确研究的界限； 2市场实地调查，收集情报和资料； 3市场预测分析； 4技术研究； 5经济研究：资金筹措、成本开支、效益预测、投资风险、项目的国民经济宏观考察、社会环境效益； 6方案设计与选择； 7制定实施计划； 8编制可行性研究报告； 9可行性报告进行评价与决策； 五、可行性报告评价及决策规划方案 (1)组织架构： 投资决策部门组成或委托有资质的工程咨询公司、有关专家对工程项目可行性研究报告进行全面的审核和评估； (2)评审人员架构组成： 经济专家（1名）、市场分析专家（1名）、房地产业专家（1名或以上）、建筑工程专家（1名）、财务专家（1名）； (3)评估报告主要包括： 1项目概况：主要说明项目的基本情况，提出综合结论和意见； 2评估意见：对可行性研究报告的各项内容提出评估的意见及综合结论意见； 3问题和建议：指出可行性报告中存在或遗留的重大问题、潜在的风险、解决问题的途径和方法，建议有关部门采取的措施和方法，并提出下一步工作的建议； 4选取最优方案：通过专家评估及决策层最终定案，选取与该可行性分析相对应的详细规划方案作为开发目标。 六、详细规划方案调整 通过可行性分析报告对各方案的综合分析，并由专家团的评估审定，结合评估结果及决策方的具体意向，对最优方案进一步调整，使其达到更加的合理、经济开发的目标； 七、详细规划方案报建 通过合理调整后的详细规划方案提交到规划部门进行审批，在此审批期间，可针对报建方案进行园林详细规划设计，并结合建筑形态设计一起开展深化的规划方案阶段； 八、建筑扩初设计报建 在得到规划部门审批确认后的详细规划方案后，再结合前阶段已进行的园林详细规划设计及选定的建筑形态设计，可根据详规中分期开发思路进行分期建筑单体设计，并将有关图纸提交至规划部门进行建筑审批确认； I、进行初步可行性分析 根据本项目情况，拟定以下初步分析要点： （1）对项目基地进行区域环境、经济、发展方向进行初步分析； （2）对项目拟定的开发总目标进行初步的市场定位分析； II、规划公司选定建议 （1）提供并拟定招标书样本； （2）提供具规划设计资质之公司的介绍及作品或个别人员联系方式； （3）提供与规划设计公司合作之模式建议； （4）协助甲方选取适合的公司作出建议； III、市场分析阶段 通过结合总规划设计，给定项目综合、系统、科学性极强的全面市场分析，其涉及以下四大方向： （1）市场调查：对房屋商品市场的需求，供求关系变化以及市场未来的走势等问题进行调研，通过系统收集、了解、记录房地产市场的变化情况，对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估； （2）自然环境分析： 地质状况：包括项目所在地区的土质、强度、粘度、岩层深度、地质构造与工程建造费用及技术处理相关内容； 水文：项目所在地区的水源、水位、潮汛等状况； 气象