《天津房地产市场风险测评报告（2014年）》.docVIP

2014年，我国经济进入中高速增长的新常态，房地产市场持续走弱，开发投资增速持续放缓。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，同时促使房地产市场化发展。天津房地产市场年初进入下行调整，上半年政策环境趋稳，观望情绪浓厚导致成交复苏缓慢；下半年以来，政策层面灵活调整，限购、限贷松绑，公积金、降息政策放宽等多轮政策支持在加速市场化转型的同时，刺激住房需求、加快库存去化，天津房地产市场逐步回暖，持续上行，呈现年终“翘尾”。整体来看，天津房地产市场行政调控色彩弱化，市场化回归加速，但受全年供应高位影响，市场存量高企，“去库存”成为市场全年主要任务。 2014年天津住宅市场总结 价格：2014年住宅市场成交价格为10553元/平方米，延续上涨态势，环比涨幅为3.28% 2014年天津商品住宅成交价格为10553元/平方米，环比延续上涨态势，涨幅有所放宽，至3.28%，成交均价连续三年至万元以上水平，本年度上涨主要表现在成交结构变化带动；全年高值出现在11月份，政策刺激改善需求释放，市内六区成交份额上升，拉升该月全市成交价格达12064元/平方米。 供需：展望2015年，货币政策仍将以稳健为主，但预计包括降准、降息在内的微调较大对房地产市场，货币信贷政策将最重要的调控方式。经济工作会议中指出，发展新常态下要保持政策的连续、稳定，房地产业缺席说明中央对房地产市场的行政调控力度趋于弱化回归市场化发展暂行条例》将实施，登记工作的稳步推进将为改革基础制度改革仍将保持城乡两条线的思路，更重集体土地的确权流转工作。城镇化背景下改革已先行一步，经济一体化发展加速。 2014年015年，货币政策仍将以稳健为主，但预计包括降准、降息在内的微调较大 图：2009年至2014年新房及二手房价格指数 数据来源：CREIS中指数据， 从价格指数来看，受市场调整影响，新房、二手房指数涨势放缓，下半年持续下行。2014年1月天津住宅指数为1731点，环比保持上涨态势，涨幅为0.7%，但受市场下行调整影响，住宅指数涨幅放缓，且自6月份开始进入下行通道，至1688点，环比跌幅达3.6%，至1700点以下水平，12月市场在多维利好政策刺激下持续回暖，住宅指数环比现0.1%的微幅回升，至1648点；二手房价格指数年初保持自2013年下半年以来的涨势，涨幅明显超过新房价格指数，环比涨幅为1.1%，至3037点，3月环比涨幅达2.0%，二手房指数至3100点以上的历史高位，为3125点，6月房地产市场进入淡季且下行调整态势延续，二手房指数亦进入下行通道，环比有0.3%的跌幅，至3148点，12月受市场回暖带动，价格指数微幅回升，幅度为0.1%，至3068点，全年保持3000点以上水平。 图：2011年至2014年商品住宅成交均价及其同比涨跌幅 数据来源：CREIS中指数据， 2014年成交价格延续上涨态势，但受成交结构调整影响，全年波动明显。2014年，天津商品住宅市场成交均价为10553元/平方米，连续三年至万元以上水平，环比延续上涨态势，涨幅有所放宽，至3.28%；年初1月受市场进入淡季影响，成交价格同、环比小幅回落，为10018元/平方米，其后保持低位走势，5月天津蓝印户籍政策落幕，市场“末班车”效应促使以蓝印需求为主的远郊区县成交占比攀升，拉低平均价格至9000元/平米以下水平，自6月份开始，市场价格保持在万元以上水平，且呈企稳上涨态势，11月市场回暖，限购松绑带动改善需求入市，市内六区成交占比上升导致成交价格涨至本年度高点，达12064元/平方米，此价格亦为天津历史最高值，12月市场价格出现回落，至11727元/平方米，环比降幅为2.79%。 成交：2014年市场调整导致去化放缓，成交量环比回落 图：2010年至2014年商品住宅成交面积及其同比增速 数据来源：CREIS中指数据， 2014年市场调整导致去化速度放缓，成交环比回落，5月单月成交量创历史高点。2014年，天津房地产市场受下行调整影响，去化速度放缓，自9月末开始，多为利好政策出台刺激需求入市，年终“翘尾”。全年商品住宅市场成交956.64万平米，降至千万平米以下水平，环比降幅为19.05%，月均成交水平仅为79.72万平米。年初进入市场淡季，受2013年终基数高位影响，环比降幅明显， 5月受蓝印户籍政策取消影响，蓝印需求集中释放以武清区为主的远郊区县成交量激增拉动全市成交攀至历史高位，其后市场调整态势持续，观望情绪浓厚导致市场复苏缓慢，进入下半年，中央及天津本市多维利好政策出台，从行政、金融、税收、公积金等多方面对楼市提供利好支持，市场持续回暖，11月成交量再度至百万平米以上水平，为102.84万平米，12月成交水平虽有回落，但仍有接近百万平米的水平，市场呈现年终“翘尾”。 区