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写字楼物业管理的特点 王占辉 写字楼—物业管理的高端市场 “三高一难”决定了写字楼在物业管理中的高端地位 收费高 人员素质高 服务要求标准高 管理难度大 什么是写字楼?! 写字楼的特征 没有明确的定义 写字楼的共性特征 地域----繁华 外观----特色鲜明 用途----商业和办公 人员----素质高 硬件----设备齐全、复杂 ５Ａ－－高档写字楼的基础指标 ＯＡ--办公自动化（office automation) ＣＡ--通讯传输智能化（communication automation) FA—消防智能化（fire automation) SA—安防智能化（safe automation) ＢＡ--楼宇智能化（building automation) 写字楼的分类 顶级、甲级、智能、５Ａ（概念模糊） 顶级写字楼的５个条件（５Ｅ） 重要的商务区（Essential business location) 有品味的建筑(Elegant building) 超一流的硬件和服务(Excellent facility and service) 出众的客户(Extraordinary tenant) 纯商务(Exact place for business) 物业管理成本构成 人力成本：３０－－４０％ 公共能源：２０－－３０％ 营运成本：２０％ 管理成本：１０－－２０％ 写字楼的管理—两个比较 客户关心的因素比较： 住宅物业---安全、水、电、收费高低 写字楼物业---停车、空调、电梯、环境、配套、服务的快捷周到 投诉信息比较： 与住宅相比写字楼客户之间的纠纷少 写字楼的管理—两个要求 企业人员素质较高，有利于对环境和物业的维持，但对服务人员的要求和服务标准也高，个性化服务的需求比较大。物业管理不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼节上提高标准。 只要是客户能接触到的地方，都应有一种规范，服务渗透其中 写字楼的管理—一个目标 实现管理经营一体化! 业主角度:写字楼多为出租型物业,物业公司有义务协助招商,要有针对性的选择目标客户,吸引功能相近和互补的企业,营造和谐便利的写字楼经营环境。 客户角度：需求广泛，给物业管理者提供了良好的经营平台，如设立商务中心、场地租赁…… 要求写字楼的管理人员都是即懂管理又懂经营的复合型人才 写字楼的管理—三个难点 租户小、多，流动频繁，出入不易控制 给管理的连贯性带来难度 容易造成空置物业 容易造成欠费 安防管理的特点 开放式管理的要求---外松内紧（人防、技防、物防相结合） 非工作时间出入登记 夜间封楼，加班登记 与住宅相比社会车辆多，交能压力大 不锁门现象普遍，高智商犯罪增多 预留企业紧急联系电话 消防管理的特点 所有物业类型中难度、标准、要求最高 高度超过５０米为高层建筑，超过１００米为超高层建筑。由于消防车人工加水施救最高为５０米，因此高层建筑火灾时只能靠大厦本身的消防设施自救！ 消防设施齐全：消防栓系统、水喷淋系统、气体消防系统、自动报警系统、正压送风、排烟系统、防火分区卷帘．．． 设备管理的特点 中央空调集中供冷／暖 电梯多采用２Ｍ／Ｓ以上的高速电梯，但高档写字楼等梯难已成为普遍现象，更多的是以候梯时间衡量服务水平 ＢＡ系统能够自动实现对现场设备的巡检、数据录入、控制 能耗高、水电事故较多 绿化清洁管理特点 公共绿化不多，主要以楼内景观植物为主，定期更新 日常清洁掌握重点地域、重点时间、重点人群 专项保洁（打蜡、晶面处理等）需求较大 写字楼物业管理的宗旨 安全－－使用户感觉安全放心，（治安、消防、设备） 舒适－－创造优美整洁的环境，让用户感觉舒适方便（清洁、绿化、ＶＩ系统） 快捷－－服务全面、及时、周到，并可随时与外界联系，交换信息，抓住商机（各类服务项目的提供） 谢谢大家! 发挥题 写字楼的特征是什么? 写字楼物业在安全管理上的特点是什么? 为什么写字楼的消防管理更加重要? 如何实现写字楼管理和经营的一体化? 写字楼物业与其他物业相比,管理的难点有哪些?