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* 万邦·海格明珠 物业发展及营销思路 物业发展建议 项目定位 超高层前提 项目分析 经济效益测算 竞争及可借鉴楼盘调查 报告提纲 区位分析 项目雄踞长沙城北中心地段，。南城行政商务区辐射圈。 项目分析 物业发展建议 项目定位 超高层前提 项目分析 经济效益测算 竞争及可借鉴楼盘调查 项目开发总原则：个性、特色的开发道路 1、保持与其他单体项目的差异性，尽量避免未来产品的趋同性； 2、 根据地块的实际情况，保持项目个性，主要体现产品的户型设计和建筑外立面方面； 3、 充分利用地块靠近双湾国际的优势，将本案打造成有个性的住宅项目。 产品定位 在定位上应尽量规避项目的大劣势所带来的影响。 规模小，缺乏居家氛围。 项目地块不规则，整体设计难以把握。 配套缺乏、周边形象不佳 定位时应考虑充分发挥项目的机会，发挥项目的价值。 临街面宽。 借势双湾国际。 结合项目的劣势和机会，挖掘项目的特色和个性 产品定位 根据项目的两大劣势和两大优势，本项目的档次定位为： 中档 个性社区 产品定位 住宅+临街门面 根据项目的地段，规模和用地条件，项目的产品组合如下： 产品定位 两大劣势决定了住宅的定位方向只能是过渡性居住的小户型产品 小户型产品有以下两种方向： 普通小户型产品 特色小户型产品。 1、住宅产品定位： ○地块不规则，且离中心区较远。 ○项目规模小，社区氛围难以形成。 产品定位 在普通小户型项目和特色小户型项目两种选择下，特色的紧凑户型更适合本项目 1、该地段目前还不是特别成熟，而普通小户型项目对成熟配套的要求特别高。 2、周边的潜在小户型项目众多，大型社区内的小户型产品也比较多，本项目很难脱颖而出。 劣势 1、利用小户型项目的目标消费群体对居家环境不讲究的特征，削弱项目用地规模小，的不利影响。 2、对成熟配套的要求不象普通小户型苛刻，更符合本项目的客观条件。 3、定位独特，形象鲜明，竞争对手少，能独步市场，形成在长沙独树一帜的产品。 利用小户型项目的目标消费群体对居家环境不讲究的特征，削弱项目用地规模小，且临城市道路，居家环境吵闹的不利影响。 优势 全部二居室 以单间和一居室为主 产品定位 特色小户型产品 普通小户型产品 定位方向 产品定位 纯粹的二房社区 项目的住宅产品定位为： 产品定位 户型配比建议： 25% 90-100 小三房 55% 20% 比例 户型面积大部在90平方米以下，适宜白领和过渡性居住人群。 备注 60—70 二房一厅一卫 70—90 二房二厅一卫 户型 面积区间 产品定位 双湾国际的商业明显不足；所以本项目商业可以作为该项目的有效补充； 本商业的主要形态为临街门面；其优势是市场阻力小，更易销售。 规模的商业如果是作为该区域的商业中心，体量明显过小，而且地段也比较偏，形态也不完全符合要求。 定位推导 2、商业产品定位： 产品定位 社区配套+补充商业 双湾国际的人流，打造本项目及双湾国际的互动商业，同时服务项目地周边的常住人口。 引进两一到二家有规模、有品牌的主力店，带动人气。通过组合不同风格、档次的社区服务店，为追求品质生活的高素质群体提供一个品质消费的空间。 定位诠释： 2、商业产品定位 具体定位 产品定位 社区主力店招商先行，为该类商家度身定制，降低项目经营的风险 尽量做到量身定做，能满足未来商家的实际需求，确立本项目在周边区域商业市场的独特市场竞争力。 产品定位 目标客户群体定位 1、住宅目标客户群体定位 * 住宅的目标客户群体锁定为“新婚一族” 刚刚结婚的年轻人。 即将结婚的年轻人。 客户来源地 ——30％以上来自区域以外的长沙市其他区域，50％来自项目周边区域，20％来自周边县市 年龄分布 ——以年轻人为主，年龄为22－32岁 行为特征 ——他们拥有较强的消费意识，追求时尚潮流，乐于体验新事物 * 初次置业者 改善居住型 享受居住型 典型客户 长沙城市普通白领 长沙及周边的中产阶层 长沙及周边的富裕阶层 核心驱动力 价格优势 优质性价比 区位的品牌感 自然资源稀缺性 产品要求 周边配套齐全，对户型需求较小 对项目本身品质感要求高 对项目品质感要求高 产品规划体现优越感 品牌敏感度 不高 较高 高，尤其关注区位品牌 价格敏感度 单价、总价均敏感 单价敏感型 相对不敏感 项目的目标客户群体基本为首次置业者 目标客户群体定位 客户层次定位 芙蓉路沿线企业白领 开福区原住民 国防科大青年教师、长沙大学教师、广电集团员工 市区投资客户 外省市投资客户 金霞经济开发区企业员工 开福区企事业单位职工 拆迁购房户 目标客户群体定位 核心客户 ——长沙私营业主 ——他们原为老城商业区商铺业主、原有商铺经营者，具有丰富的商铺经营、管理经验，同时又是最具投资意识的商家 重要客户