[建筑]关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考.docVIP

关于加强土地估价报告质量监管措施的几点思考 施士军 袁霞 谢玲玲 张志诠 (海安县国土资源局，江苏海安 226600） 第一作者简介:男，汉族，1968-，江苏海安人，经济师，从事国土资源经济工作，研究方向不动产市场交易流转理论与实务。 摘 要：由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告质量还存在着诸多的问题，土地估价报告质量的高低，不但反映土地估价人员估价水平的高低，反映估价的方法是否科学，而且反映估价结果是否客观、合理、公正，而且一定程度上对社会经济活动会产生正负面影响，因此强化政府职能机构监管、提高土地估价报告的质量、合法公平地优质服务社会成为亟需解决的问题。本文列出了土地估价报告存在的常见问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就政府职能机构如何加强土地估价报告的质量控制提出了几点建议。 关键词：土地估价报告；质量监管；思考 土地估价报告是土地估价师的工作成果，是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托估价方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告。一份合格的土地估价报告应该是对估价对象登记和权利状况界定准确、估价技术路线选择和估价方法运用合理，结果正确、文字描述准确、精练、报告格式规范的文字材料。[1]由于各种主客观原因，目前土地估价师所出具的土地估价报告还存在着诸多的问题，降低了土地估价报告的可信度，因此提高土地估价报告的质量成为亟需解决的问题。笔者列举了土地估价报告存在的主要问题，分析了影响土地估价报告质量的几种因素，并就如何加强土地估价报告的质量监管提出了几点建议。 一、土地估价报告存在的主要问题 1.1 结果和技术报告格式欠规范 报告格式不够规范，未严格执行土地估价报告规范格式。没有详细的估价测算过程，仅套用估价模板，以估价技术要点表代替计算过程。估价报告不签字、不盖公章或只有签字和公章的影印件。估价报告无附件或附件不齐全。报告装订质量不佳，无外装帧的现象。[2] 1.2 地价的定义内涵界定不清 有些估价报告既没有体现评估目的，也没有说明估价对象的产权性质，更没有界定估价对象的价格类型；而有些估价报告体现了评估目的，但没有说明估价对象的产权性质和价格类型。地价定义没有法定性，时而出现偏离法律文书、估价师自主设定现象。 1.3 价格类型界定的常见问题 多数报告未界定估价对象的价格类型；界定的价格类型错误；界定的价格类型与地价内涵定义不符等，是目前估价报告中常常出现的主要问题。 1.4 估价方法认识欠清，选用存在随意性 估价中较常见的问题是，没有充分考虑估价目的、估价对象用途、利用方式等，估价过程中对估价方法的选择较为随意，进而使得估价结果无法满足估价目的的需要；机械地照搬照抄规程，不充分考虑估价对象所处地域或时段所具备的客观条件，盲目地选择某种评估方法。例如，估价对象所在地基准地价未及时按法律时期更新，无法反映当地真实现势的地价水平，这种情况下，选择基准地价系数修正法就要慎重，其估价结果也仅供参照对比，算不上一种符合规范要求的一种估价方法，更不能作为地价结果确认的主要依据。 二、土地估价报告质量的影响因素 2.1政策、法律、法规、管理规范方面的因素 现行的体制变革时期，有关政策、法律、法规、规章、配套的规范性文件，如雨后春笋般地相继出台，变动频率比较大，且各地均会根据本地实际特点出台不同的规定，这增加了估价法定依据的不确定性。另外由于目前管理中介领域的法律法规及行业规范尚待完善，使很多土地估价机构难以及时应对和把握，也在不同程度上影响了土地估价报告的质量。 2.2 估价人员职业素养和技术能力方面的因素 估价人员的对法律、法规、行业规范、政策的把握程度，对专业技能的精进程度，对职业道德规范的恪守程度等都会影响评估报告的质量。例如，在具体估价过程中，估价人员应尽可能多的花费工作量获取市场价格动态一手资料，使估价结果尽可能客观化，在此基础上凭借资深的经验发挥主观综合判断能力，选用适当的估价方法，追寻客观的估价结果。一部分估价机构的估价除了没有把握法律规范、没有精湛自身技术水平外，还在此“偷工减料”，从而影响了估价报告的质量。还有，个别估价人员为谋求不正当利益，发生高估或低评地价现象，损德丧性，乱纪违法，这不仅仅是报告质量问题了。 2.3 委托方蓄意行为或无意行为方面的因素 委托方为了隐藏内心不正当目的，不能如实地反映拟估地块的情况，或有意隐瞒有关证件文书；或属于自己文化素养低而糊里糊涂的原因，存在瑕疵提交估价所需要依据资料的行为，这些都让估价报告存在质量上的根源性病弊。 三、土地估价报告质量监管的相关措施的思考 3.1 加强培训、规范行为、认清法律责任。 按照现行法律、行业自律，估价师和估价机构为所属行业协会直接监督管理，但是相关行政部门依然对该