某著名地产策划公司公寓的类型划分及其市场功能比较.ppt

公寓的类型划分及其市场功能比较 世联研究 目前市场上公寓类型的划分 普通公寓（居住型公寓） 用地性质：一般为住宅 产权类型：公寓 产权年限: 70年 普通公寓（居住型公寓） 商务公寓 用地性质：一般为综合性 用 地（商住）或商业用地 产权类型：商务公寓 产权年限：根据用地性质而定，50年或40年 商务公寓 关于商务公寓的注册办公功能 酒店式公寓 用地性质：一般为商业用地 产权类型：公寓或商务公寓 产权年限：根据用地性质而定，40年 酒店式公寓 不同功能产品的市场启示 商务公寓 商务公寓 中管网房地产频道 2008.06.27 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平 产品特点： 目标客户及功能需求： 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大 产品特点： 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 首付最低可达2成，按揭可达20-30年 产权性质为商务公寓，非纯写字楼 商务公寓的出现，是市场细分的结果。根据不同的形态，又可分为 soho,scho,studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。 目标客户及功能需求： 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高， 升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款 均有较大吸引 目前市场上，有些项目虽然号称是商务公寓，但却不能作为企业的工商注册地，主要原因是项目的用地性质为住宅，并非商业用地或者综合性用地。 各地政府工商部门对住宅（包括公寓）用途的房屋能否办理工商登记的规定不同，主要基调一致为住宅用地不允许作为办公使用，但执行力度不一 目前在深圳市场上，住宅或者公寓作为办公使用的例子比比皆是，但此种类型无法进行工商注册登记。住宅（公寓）用地若要作为注册办公使用，一般通过以下几种方式： 改变土地用地性质（较困难，且需补地价，商业用地一般比住宅用地地价高出很多） 目前市场上常用的方法是上面的第二条，通过2/3以上业主同意，解决注册办公的问题 备注：通过2/3以上业主同意申请办公注册的方法，并非所有类型的企业均可申请，工商局规定电子科技类、广告设计类等不扰民类型的公司可以申请，而像餐饮娱乐类、网吧、生产加工类型的企业则不能申请办公注册 经2/3以上业主同意，由在建设局备案的业主委员会盖章确认，可以向工商局申请注册办公 产品特点： 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次 较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设 计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集 团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业 管理费也较高 酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供 酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自 用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹 目标客户及功能需求： 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值 基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓划分，主要有以下几点市场启示： 公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限 较复杂，需要区分不同性质和功能 不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回 报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的 差异性，在定价时应有所体现 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需 要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功 能营销 典型案例参考 海岸