沈阳皇姑区经典生活商业街战略策划ed.ppt

锦联·经典生活商业战略 沈阳精诚置业顾问有限公司 2007年5月16日 写在最初项目各物业销售合同额一览表: 锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占项目总值的32%，是项目重中之重，按照计划，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。 长江街商业分析 市场 长江街商业街关键词: 中低档商业街 商圈辐射范围较小 业态杂乱无序 发展空间较大 竞品 周边竞品 水木清华 ：销售率20%左右，仅面积小、总价低 商铺销售。 建赏欧洲 ：销售体量小、销售期限长。 沈房销售情况 2007年存量商业面积33.85万平方米 2007年商业批准预售同比增幅89% 2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29% 商业关键词：供大于求 、价格下降 积累客户分析 截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。 通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、 通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。 关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高； 在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？ 至2007年底，力争实现销售合同额 销售原则 整体销售、快速回笼资金 实施途径 改变原社区商铺为区域商业中心 结合市场情况和我们的目标 锦联·经典生活应该具备什么样的定位？ 商业分区及业态定位 定位 整体商网定位：旺·本 “旺本”意为“旺本钱” 定位都清晰了，客户从哪里来？ 方向 关注“主力店”和“品牌店”效应 “有主力店的地方，就有无穷的商业机会” 知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售（招商）的进程 策略 倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-次主力店-品牌专卖店-小型商家”为顺序。 价格策略用价格杠杆及车位赠送等优惠方式，将位置不佳商铺先期销售给主力店，形成围合之势，围点打缓。 租售并举策略为购买商铺客户提供租赁服务，减轻客户资本压力。 配合工作 关键事件 100% 1,282,511,034 6,606 194141.8 合计 3% 34,000,000 10万/个 340个 地下车位 1% 7,800,000 20万/个 39个 半地下车库 20% 258,000,000 6,000 43000 沿长江街公寓（精装） 9% 118,250,000 5,500 21500 写字间 32% 415,404,954 12,040 34502.8 合计 2% 25,891,352 7,503 3450.8 恒山路 2% 22,248,000 8,000 2781 金沙江街 11% 142,783,434 10,022 14247 宁山路 18% 224,482,168 16,007 14024 长江街 商铺 35% 449,056,080 4,720 95139 住宅 占配比 销售合同额（万元） 成交均价（元/㎡） 面积（㎡） 项目 人民币117，960，000元！ 16000 10000 8000 7500 均价（元/㎡） 时尚连廊（Fashion Mall） 娱客地界（Yoko Zone） 波士智堂（Boss Meeting） 后街（Backstreet） 命名 一、二层结构；三层整层结构 一、二、三层结构 一、二、三层结构 一、二层结构；三层整层结构 结构 名牌服饰、国际美容、特色美食街 餐饮机构、商业机构 特色语种、知名培训中心 大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城 业态 品牌店区 餐饮娱乐区 培训机构区 休闲健身区、文化区、学生快餐区 分区 长江街 宁山路 金沙江街 恒山路 位置