烟台世贸中心四地块物业类型配比报告.ppt

* 本项目1、2、4号地块整体容积率建议-----1.5---3.0之间，不大于3.0，综合用地性质 烟台市场：1-4之间，有高容积率趋势 外地滨海城市：1-4，3-4居多，整体偏高 1、2号地块原容积率2.0，4号地1.2 各地块资源及价值点 容积率确定考虑因素 容积率确定以区间为主，保持弹性空间适应地块开发周期长的现实 根据烟台和其他成熟滨海市场发展趋势，容积率取一般规律的中间值 考虑未来适应市场的需要，用地性质为以住宅为主的综合用地 本项目容积率建议 1、2地块容积率建议2.0----3.0，综合用地(居住为主，含商业办公) 4号地块容积率建议1.5---3.0，综合用地(居住为主，含商业办公) 住宅 商业 办公楼 容积率 * 新容积率下1、2、4号地块住宅总量统计 地块 容积率 占地面积 (万平方米) 住宅面积 (万平方米) 总人数(全部按住宅，130平米/套估算) 1号地 2.0 21 42 9600 2号地 2.0 12.7 26 6000 4号地 2.0 16.3 32 7200 小计 50 100 22600 住宅 商业 办公楼 容积率 考虑到4地块土地均为招拍挂用地，容积率必须是固定值，且政府所给占地面积为毛地，有退红线的要求，因此容积率取下限 * 深圳新中心区商业发展规律---商业规模和面积随中心区的成熟逐渐升级 起步期 发展期 快速发展期 成熟期 商业级次 中海华庭等社区级商业 万佳百货、天虹商场等成为南北部区域型商业 购物公园、五星级酒店着手打造深圳市级商业中心 0-2年 3-5年 6-10年 10年后 开发类型 开发时间 发展驱动力 住宅项目内需型消费 住宅人口迁移成为区域中心 区域成为城市中心办公、住宅引起总人口增加 辐射范围 中海等居住区内 北部区域内大部分社区 中心区，全市范围 商业级次随人口增加、区域功能提升而逐渐升级 区域级商业是借助于住宅区配套的需要而产生 中心区发展12年后，具市级商业功能的大型商业和酒店才出现 注：以下所讲商业含公建在内 住宅 商业 办公楼 容积率 * 南京河西新城和东莞新中心区商业发展现状------大型商业只能在新中心区功能成熟之后才入市 南京河西新城 商业规划面积：商业规划面积58万平米，，占新区总建筑面积（240万平米）的25%，含综合性商业、商业街等 商业开发现状： 2002年新区开始规划，目前纯商业和综合性项目还未开发 2004年2月以奥体新城为代表的7个住宅的社区级商铺开始发售，但未经营 规划10万平米商业的西堤国际项目因时机不成熟至今仍未开工 仅有为住宅作配套的的社区级商业进入市场 东莞新中心区 商业开发现状： 2001年9月：国际会展中心建成开始对外营业 2001-2004年：中信凯旋城、世纪城等住宅陆续开发，配备相关社区商业 2004年5月：在新中心区行政文化功能集中后，第一国际大型商业发售 在新中心区形成、住宅大量开发后综合性商业入市 住宅 商业 办公楼 容积率 * 烟台市对本区域商业的规划-----以区域级商业为主，但近几年成为城市级商业的可能性较弱 区域级商业中心 位置：世贸中心及体育公园附近 辐射人口：20-50万人 规模：5万平米以上 内容：大百货/超市、商业街、商务活动办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施 位置：世贸中心及体育公园附近 辐射人口：20-50万人 规模：5万平米以上 内容：大百货/超市、商业街、商务活动办公楼、星级酒店、休闲娱乐设施、金融及电子商务设施 城市级级商业中心 以发展眼光看，莱山区将成为烟台的城市中心 辐射及服务人口：50-100万人 住宅 商业 办公楼 容积率 * 未来3-5年本项目将以社区级商业和区域级商业为主，兼顾城市级商业，保留商业发展的弹性空间 新城市中心计划 0-2年内：依托住宅开发社区级的配套商业 3-5年：社区级商业与区域级商业并存 烟台市商业规划 近期：区域级商业 远期：城市级商业，全市中心 以社区级商业和区域级商业为主 考虑城市未来发展，兼顾城市级商业 教育及旅游功能 烟大为主的大学园区：学校人口增加引起商业规模扩大 滨海旅游带的发展：旅游人口增加引起商业规模扩大 住宅 商业 办公楼 容积率 * 商业面积确定的一般规范-----本项目商业规模将以社区商业和区域性商业为主 基本要素 市级中心商业区 区域性商业区 居住区级 商业中心 新城商业中心 规模 30万M2以上 10万M2以上 2.5万M2 12万M2以上 区位 城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边 大型住宅小区，人流集中交通便利 城市规划的新城中心商业区 客流量 日人流量50万以上 日人流量25万以上 居住人口5000以上 日人流量25万以上 核心消费群 内城区与中距离郊区