物业租赁管理18.pptVIP

物业租赁管理 7．1 物业租赁程序 7．1．1 物业租赁关系的建立 1．物业租赁的含义 物业所有者或经营者作为出租人，将物业使用权出让给作为物业消费者的承租人，并向承租人定期收取一定数额的租金，从而使物业价值得以实现的一种经营活动。 2．物业租赁的特征 （1）物业租赁的标的物：特定物的房屋。 （2）物业租赁关系：一种经济契约关系。 （3）租赁双方：符合法律规定的责任人 。 3．物业租赁关系建立的程序 （1）出租方申报领取《房屋租赁许可证》 （2）双方洽谈，达成租赁意向，协议租金。 （3）双方订立契约，申请办理租赁审核手续。 （4）房地产交易管理部门受理申请。 （5）租赁审核经办人员查验有关证件，现场查勘 （6）经办人员填写《房屋租赁审核登记表》，并签名盖章，由有关负责人或专人复核、审批。 （7）双方应收费标准交纳手续费，并到房屋产权管理部门办理房屋租赁登记。 （8）出租方将房屋交给承租人使用，承租人按规定向出租人交纳租金。 7．1．2 物业租赁关系的终止 1．物业租赁关系终止的条件 2．房屋租赁关系终止的几种情况 3．房屋租赁关系终止程序 1．物业租赁关系终止的条件 （1）出租人终止租赁关系的条件 （2）承租人终止租赁关系的条件 1）承租人已经有了房屋，不需要再租房的； 2）承租全家迁离本市或承租人出国定居的、留学、探亲； 3）出租房屋发生重大损坏，有倒塌危险，出租人拒不进行修缮的。 2．租赁关系终止的几种情况 （1）房屋租赁期限届满； （2）房屋拆迁； （3）出租房屋毁损； （4）在房屋租赁期限内，一方当事人依据法律的规定强制解除合同； （5）房屋承租人死亡； （6）当事人一方违约。 3．房屋租赁关系终止程序 （1）要求终止的一方提出书面建议; （2）租赁双方经过磋商，取得一致意见，形成书面协议; （3）持协议书到房管行政管理部门批准，并到签证机关备案。 7．2．1 租赁物业的管理内容 1．物业租赁主体、客体的资质管理 2．租金的管理 3．租赁关系的管理 4．衡量物业租赁经济效果的指标 1．物业租赁主体、客体的资质管理 （1）物业出租人必须具备的条件 （2）物业承租人必须具备的条件 （3）出租的房屋必须具备的条件 （1）物业出租人必须具备的条件 1）出租人是物业所有权人或是受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。 2）出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。 3）出租人对所出租的物业应具有管理和修缮的能力。 （2）物业承租人必须具备的条件 1）城镇居民承租者，必须具有物业属地常住户口，暂住人口则必须持有有关机关核发的暂住证。 2）单位承租公房，必须具有区、县级或市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准。 3）承租人承租物业应以自住自用为主。 4）承租人必须是具有民事行为能力的人。 5）承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。 （3）出租的房屋必须具备的条件 1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋 ； 2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住、自用有余的房屋。 3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。 4）能够确保在租赁期内使用的房屋。 2．租金的管理 （1）做好租金的评定工作 （2）建立租金底帐 （3）按时收取租金 （4）坚持专款专用 3．租赁关系的管理 （1）按规定的条件和程序组织签订租赁契约，建立租赁关系。 （2）组织落实租赁契约中应有出租方享有的权利和履行的义务。 （3）监督检查承租者行使租赁契约中规定的权利和履行应尽的义务。 （4）处理租赁双方在履行租赁契约过程中出现的矛盾和纠纷以及其他意外情况。 （5）审核租赁关系的变更与终止。 （6）租赁契约终止时，组织办理停、退租手续。 4．衡量物业租赁经济效果的指标 （1）租赁房屋总量 （2）租赁房屋结构 （3）房屋完好率 （4）房屋租出率 （5）租金收缴率 （6）利税额及其增长率 （7）员工收入水平及增长率 小结 1．本节回顾 2．重点难点 3．复习、练习、作业 * * 1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借 2）承租人用承租的房屋进行非法活动 3）承租人不按合同规定的期限交纳租金达到一定期限的； 4）承租人全家迁离本市或去国外定居的； 5）承租人违反合同规定擅自改变房屋用途的； 6）出租人因不可预见的原因需要收回房屋的。