穷则变 变则通—商业物业变现模式解析.pptVIP

穷则变 变则通 ——商业物业变现模式解析 一、整体持有模式 编辑：官鹏 1、从养商期到收益期转变 目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10％一12％之间，但一些好地段、运营良好的商业物业远超过这一指标。 2、土地资源紧缺迫使长期持有物业 之前发展商的住宅项目一个接一个开发，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。 策略解析：商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 3、融资解决部分资金变现 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。 （1）开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款 相关链接： 世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7—10年不等的商业抵押贷款。 （2）通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的方式来融资 相关链接： 万达在发行RElTS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。 决策观点：开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。 二、物业散售模式 1、产权式商铺全零售模式 产权式商铺全零售在产业商铺领域比较常见，如北京木樨园的批发市场、中关村的电子商城等都属于产业商铺类型。大部分产业市场商铺经营同一类型商品，其商铺分割容易、出售不太影响商铺的最终使用和经营管理，而且其后期经营管理较容易，这些特点使得产业商铺比较适合于做成产权式商铺。 2、主力店租赁+商铺全零售模式 主力店租赁+商铺全零售的变现方式被万达集团演绎到极致，其前期的大部分商业物业都是按照这一思路来操作的，都是做一个沃尔玛的主力店，然后其它的商铺均以产权式商铺散售，这种方式给万达解决了融资的问题，也让万达很快膨胀起来，但不可避免地出现后期经营管理上的难题，甚至出现退铺的现象。 3、大中型集中性商业不适合物业散售 原因一：开发商总是从自己的利益出发，想尽快销售并以更高的价格出售，从而一开始就在产品规划设计、价格定位上就出了偏差，为了利于销售，把商业物业做成适合于快速分割销售的商铺单元，从而导致像商业物业适合经营的业态范围窄，整体商业形成不了综合竞争力。 原因二：因为售价高，小业主缺乏专业的知识，不会从一个较长期回报期来看商铺的租金问题，前期要求的租金较高，招不来好的品牌商家，小业主是价高者得，招来的商家可能是较差的品牌，没有好的经营商家，人气养不起来，或者因前期租金过高，商家长期亏损，留不下来，从而提前撤离，起始租金高会导致商业物业的品牌混乱、品牌层次低、业态组合混乱等一系列问题。 策略分析：对于大型集中性商业(非产业商铺物业)来讲，产权式商铺的变现方式并不适合，其在目前之所以这么流行，均是融资困难所逼或是开发商向往产权式商铺之一次高额回笼的渴望所致，但其风险甚高，操作不好，甚至会波及到开发商的声誉，影响下一个项目的运作。 三、资本运作模式建筑设计 1、资产装入上市公司 有些房地产开发商本身拥有上市公司，其旗下的商业物业资产亦可纳入其上市公司，完成变现过程，这种方式尤其适合于土地储备有限的传统房地产开发商上市公司，一来增加资产总额，二来能通过商业物业的收益稳定收益波动，两者都能有效提升股价。 但上市公司严格的信息纰漏政策，导致其售价同样受到市场的严格审查，不可能高出市场公允价格很多，相比出售给其他的投资机构，这种方式的价格要高些，但相比REITS上市来讲，其价格要低。 2、REITS上市 REITS上市代表着另一种变现方式，是将商业物业分拆成很小的份额公开上市出售