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北湖别苑营销策划方案 新蔡县锦浩房地产开发有限公司 中国·新蔡  一个楼盘 一个企业 一座城市 一个楼盘成就一个企业 一个楼盘影响一座城市 目 录 一、市场背景分析 八、全案营销策略 二、目前房地产市场分析 九、推广通道 三、本案区域市场分析 十、销售期控制 四、核心思考 十一、产品建议 五、战略定位 十二、项目开发策略 六、项目SWOT分析 十三、行销架构 七、目标客户群体分析 十四、结束语 一、市场背景分析 　　新蔡县位于河南省东南部，总面积1453平方公里，总人口103万人，是全国商品粮基地县、全国优质棉基地县、全国秸秆养牛示范县、全国体育工作先进县、全国科技进步先进县、国家扶贫开发工作重点县、河南省畜牧大县、河南省外派劳务输出重点联系县、河南省农业综合开发重点县。　　自然环境：地势西北高东南低，海拨44米以下，淮河支流洪汝河在境内汇合，自西向东，横贯全境，两河在县内小支流多达195条。年平均气温15.1，年平均降水量880毫米，全年无霜期214天。　　经济现状：国内生产总值150462万元，人均国内生产总值1556元。现有耕地127.8万亩。粮食作物以小麦、玉米、大豆为主；经济作物有油菜、芝麻、花生、黄红麻、棉花、烟叶。森林覆盖率为1.8%；主要树种有杨树、椿树、桐树、柳树、刺槐、楝树等。中药村有全国著名中药村半夏附子。　　交通现状：境内公路总里程328公里，公路密度每百平方公里22.6公里。有国道106线穿过，全长35公里，省道2条，全长79公里；县乡道全长214公里。桥梁64座1889延米。乡公路晴雨晴通，335个行政村通汽车。境内洪河有航运，从新蔡至淮滨、新蔡县交界处通航水深1米以下，通航里程32公里，以货运捞沙为主。建有练码头。　　名胜古迹：古蔡国遗址、郭冢、孔了的指路问津处均属省级文物保护单位。　　新蔡县资源丰富，潜力巨大。属暖温带半湿润季风性气候，光照充足，四季分明，平均年降水量960毫米。水资源丰富，有10万亩水面可供开发，年可利用水资源6亿多立方米。农业盛产小麦、玉米、棉花、芝麻、红薯、水稻、大豆和绿色小杂粮等，年产粮食6亿公斤、红薯4000万公斤、优质皮棉2000万公斤，素有“中原粮仓”之美称，是中南地区最大的“三粉”生产基地。畜牧业发达，年出栏商品牛25万头、羊53万只、猪85万头、家禽1000万只。木材蓄积量150万立方米。劳动力资源丰富，青壮年劳力60多万人，年输出劳动力25万。本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。 此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。 年轻成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。 ■客户群体分布 A）新蔡城区，有房子的投资客户 B）新蔡城区，无房子的外来流动客户 C）新蔡城区为了孩子受教育而购房客户 D）乡镇进入县城的部分客户 ■客户年龄构成预计 本案的目标客户年龄主要集中在25～55岁。此类客户较容易接受新事物，希望拥有高品质的生活。 25岁以下 5％ 25—45岁 80％ 45－55岁 10％ 55岁以上 5％ ■客户职业构成预计 ?A）政府官员（县各级领导干部/乡镇领导） 20％ ?B）私营企业主（餐饮/娱乐/零售等） 50% ?C）高级技术人员、公务员、私企白领（医生/老师/企业工程师等） 20％ ?D)各乡镇进城人员