海伦国际`2012让昆明重新想象——海伦国际2012年营销策略报告_终稿演示幻灯片.ppt

序;世联参与本项目的（集团-昆明分公司）的双重保障体系;写在汇报前…..;写在汇报前…..;*;中信（深圳）地产;项目名称;2010-2011年，昆明最值得关注的营销实践;写在汇报前…..;写在汇报前…..;写在汇报前…..;一、 客户导向的现场管理方案;报告结构;认识海伦国际 本体：地处昆明南拓核心官渡区，规划中的CLD 实质: 530平米昆明首座世界级城央生态HOPSCA ，昆明市重点招商引资项目 内涵：舒居改善型产品，高品质生活典范;客户——对项目信心不足、忠诚度下降;;01·大势研判;2011年欧债危机导致外需下行，中国出口及经济增速均受负面影响；股市跌至三年来新低，投资者信心受挫；2012年中国经济形势不容乐观，拉动内需及经济转型压力增加，明年货币政策依然紧缩。;2011年开发商累积融资金额庞大，开发商还贷期集中2012年下半年及2013年爆发，明年开发商资金链出现紧张，以价换量成为开发商回笼资金唯一出路。;;1、全国前10个月商品住宅销售面积同比下降4.4%，销售均价同比增长8.4%，但环比呈下降趋势，调控效力开始显现； 2、国务院于今年4月13日、7月12日、10月29日、12月14日召开的会议不断重申全国房地产调控不会放松，促进房价合理调整；;昆明在2011年3月出细则，市场反应后知后觉,6月市场出现观望， 而在10月开始客户观望加重。;区域政策下昆明市场住宅市场的表现：2011年下半年昆明住宅开盘销售量日趋下降，新入市项目极少。;项目;区域政策:昆明城市表态，2012年继续执行限购令,市场将继续下行;小结：;02·昆明市场;宏观市场：2011年昆明市住宅总供应量约为293万方，实际消化229万方，供大于求，东南板块供应最大。住宅主力户型集中在80-120㎡的刚需户型。;各个板块典型项目：2011年市场受政策影响，整体市场销售状况整体不乐观。;项目;1。红星国际：以城市综合体大盘优势、双MALL价值为驱动，成为区域乃至全市的最具代表性项目;红星国际：短时间爆破市场，以高价、高速完美销售并实现品牌成功稳健落地;金域缇香：2011昆明快销溢价明星盘，以品牌品质精准产品、客户定位领跑昆明市场;金域缇香推售：以高性价比产品突破市场，后期推售大户型产品实现溢价;项目;竞争分析：2012年昆明未来供应主要集中在南市区。 预计2012年南市区住宅推售量为19000余套，面积为160万方。;红星国际;核心竞争：2012年版块内与项目推售节奏与档期重叠项目较多，将面临较大的竞争压力 ;竞品分析：银海樱花语，昆明本土品牌开发商，现主推130-160三房产品，开发商品牌、产品、推广均为威胁本项目核心因素;项目;板块外分流：润城，南市区的综合体大盘，教育资源和大型知名企业入驻为项目起势，但产品打造与本案存在较大差距。;板块外分流：金坤世纪，以社区运动住宅为主题，但营销与展示运用不足，市场认可度不高。;板块外分流：红星国际二期，昆明名盘，现主推89二房与129三房产品，品牌认知、营销推广、区位优势均为威胁本项目核心因素;点对点分析:——与核心竞争项目相比海伦国际在规模、产品打造力上占优势，愿景规划配套较竞争项目强。;小结;01·世联经验;综合型区域开发模式发展路径;综合型区域开发模式发展周期曲线图：;中山.远洋城 西安.湖城大镜 大连.亿城御景湾 惠州.碧桂园十里银滩 ……….;中山远洋城---远洋地产在中山首个200万㎡城市综合体;大事件营销— 远洋杯钢琴邀请赛;5.23;事件营销关键点：精准客户定位+完整活动规划+海陆空360立体传播;问题 1;万科.金色领域 西安.湖城大镜 合正.中央原著 绿景.香颂 ……….;2011年淡市持续销售典范，全年销售金额22亿！（同比区域，最终溢价15%）;第一部分：2011年万科展示策略与价值传递一体化实践---4S项目价值品牌化实践;挑战：住宅产品营销的瓶颈;透视产品品牌;理想：素描期望的客户体验;Story — 品牌故事;Scenario — 生活场景体验，想象激发冲动;Service — 特色服务体验;案例：金色领域：万科首个打造4S体验项目;Scenario 场景体验设计;;圣德佩塔（des pres） 源自这个区也是法国最古老的教堂之一 ——圣日尔曼德佩教堂。 这座教堂的历史可以追溯到中世纪（公元542年）， 当时是为了收藏一批从西班牙引进的圣物（十字架）而兴建。 目前的教堂建设，结合各个时代维修和放大， 是一个罗马式建筑的典范。 教堂拥有三座钟楼，其中的这座德佩钟楼是最为经典的一座。 圣日尔曼区，17至19世纪时期法国贵族们的聚居之地， 即我们传统意义上的豪宅片区。 法国人常拿他与香榭丽舍大道的富人区做比较。;圣德佩塔： 源自法国最古老的教堂——圣日尔曼德佩教堂，教堂在中