[工程科技]第六章 房地产融资.ppt

第六章 房地产融资 本章要点 介绍房地产资金的概念和分类。 分析房地产资金运用方面的特点，多渠道筹集房地产资金的必要性和可能性。 探讨筹集房地产资金的主要原则、渠道和方法。 房地产金融融资、以销售为基础的筹资等主要筹集渠道和方法。 第一节 多渠道筹资搞活房地产业 1、房地产资金的概念 房地产资金是房地产企业用于房地产开发经营的财产、物资的货币表现。它不仅是房地产业再生产的基础，也是发展房地产业的基础。 2、房地产资金的分类 （1）按照资金来源渠道可分为： ①国家财政资金 ②企业资金 ③个人和单位投入资金 ④借入资金 ⑤引进国外的资金 （2）按照资金的权属可分为： ①负债 ②所有者权益 3、房地产资金运用的特点 （1）资金运用量大 （2）资金的运动量大 （3）非自有资金比重大 （4）房地产资金运用效果具有增长趋势 4、多渠道筹资的重要意义 （1）多渠道筹集资金有利于解决房地产资金的大量需求问题。 （2）多渠道筹集资金有利于分散风险。 （3）多渠道筹资，为社会大量闲散资金提供一个较好的投资机会。 （4）多渠道筹资，是房地产业是否成熟的重要标志。 （5）多渠道筹资促进了房地产业的发展。 5、房地产筹资的原则 （1）规模与时机适当的原则 （2）企业利益最大化原则 （3）资金来源结构合理化原则 （4）依法筹资，维护投资者权益的原则 6、筹资的主要渠道与方法 （1）通过财政渠道取得的资金 ①财政拨款 ②财政贴息贷款 ③纳入国家预算并安排的贷款 （2）通过融资方式取得的资金 （3）通过自我积累形成的资金 （4）通过其他方式取得的资金 第二节 发展房地产金融 1、发展房地产金融的客观必要性 （1）房地产商品化需要金融业的支持与参与； （2）房地产金融业具有能广泛筹集社会资金，进行资金融通，促进资金要素优化配置，为房地产业提供必要资金条件的功能； （3）发展房地产金融业是活跃金融市场，搞活房地产业的必要条件和客观要求。 2、房地产金融业 房地产金融业是伴随房地产业的发展而形成的；专门为房地产业及相关部分筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融行为。是以银行为中心的所有各种各样形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通在房地产领域的运用。 房地产金融的特点： （1）具有较强的针对性 （2）房地产金融的中长期性 （3）房地产金融的服务性强 3、房地产金融的主要形式和内容 （1）信贷业务 （2）信托代理业务 （3）发行股票、债券 （4）业务保险 （5）结算服务业务 4、房地产信贷 （1）房地产信贷资金的来源 ①企业存款 ②住房基金 ③银行主动负债资金 ④其他存款 ⑤自由资金 （2）房地产信贷资金的运用 ①概念 房地产信贷资金的运用，主要是指房地产信贷资金投向及采取何种方式投向的问题。房地产资金的运用方式主要有：各项贷款，购买债券，直接投资房地产，缴存存款准备金，上缴税利。其中，各项贷款占据主要部分，是房地产信贷资金运用的重点。 ②房地产信用贷款的一般原则 区别对待，择优扶持的原则 经济效益原则 确保贷款按期收回原则 以存促贷原则 政策性贷款，严格按规定办理原则 （3）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是房地产信贷业务的主要形式之一，它是债务人以房地产作为偿还债务的担保，从债权人手中获得资金融通的行为。 房地产抵押贷款的特点： 房地产使用权不发生转移 房地产使用权转移的后果只是一种可能 法律地位的等同性 风险小，贷款利率低 抵押物主要有土地使用权和房屋产权 5、房地产信托 （1）信托 信托是法人或自然人将自己拥有的财资委托给可信任的人或单位（信托机构），让对方按照自己的目的或利益要求进行运用与管理的财产经济法律制度。 （2）房地产信托 房地产信托是信托中的一种，是信托机构接受委托，经营、管理或处理房地产及相关财产的信托关系。 主要业务： 房地产信托投资的筹措和运用业务 代理业务 与信托业务相关的服务业务 （3）房地产信托资金的筹集 房地产信托存款 集资信托 信托基金 共同投资基金 6、房地产证券 （1）证券 证券是各类经济权益凭证的统称，用来证明证券持有人可以按照证券所规定的内容取得相应的权益。 （2）房地产证券 房地产证券是一种具体的证券形式，是指以房地产为对象而发行的证券。 （3）发育健全的证券市场对房地产业的影响 有利于房地产企业筹集资金。 扩大投资参与面，减少资金需求的压力。 有利于反映房地产业的现状。 促进房地产企业提高房地产资金的使用效益，促进房地产业的发展。 7、房地产保险 （1）概念 房地产保险是保险业务的一个重要组成部分，是以房地产为标的，以经济合同方式建立的经济法律关系，对特定的灾害事故造成的财产和责任损失，提供资金保障的一种经济形式。 （2）房