12月青岛西海岸市调分析.doc

2011年12月 青岛西海岸市调分析 房产市场整体情况分析 1、国家宏观政策调控 2011年，被视作楼市调控“杀手锏”的房产税试点及“新国条”，体现出楼市调控决心和。年底将至，限购令开发商脖子上的一道枷锁限购楼市无一不感受到限购令的威力楼市的生存环境，从未像现在这样恶劣过。关于限购令的每一则消息，都在牵动着行业的神经。目前，11个限购即将到期城市中还没有一个主动表示将延长限购令。近日央行一则存款准备下调的消息虽然为业界带来几分期待，2012年的楼市环境将更加严峻。2011年，青岛楼市经历了楼市调控政策的严峻考验“新国八条”、“青十二条”、限购令、一房一价、新拆迁条例、房屋预售监管等等纷纷加压楼市，而面对层层加息和不断提高的房贷门槛，岛城市民的购房意愿已大为降低，日光盘、抢房现象基本绝迹，广大楼盘开发商也从年初的死扛硬撑慢慢软化为打折促销，楼市成交。现在的青岛楼市与年截然不同，形势的急转直下也直接导致目前市场预期的云波诡谲因此1、胶南开发区房产市场情况分析 胶南水城，以其自身的发展迅速、经济持续增长一直是众多房客们置业的理想区域。虽说今年的限购城市中，胶南未列入其中，但是受政策调控的影响凸显 --- 市场供应多，成交量低，是当前市场的主要特点。 首先，有购买力强的客户通常是多次置业者，大多已被限购；其次，刚需客户购买力有限，贷款难度加大，加之市场的降价预期和观望态势，使刚需客户也望而却步；第三，由于市场的特殊性，用于投资、度假置业中的外地客户，也因为政策限制而无法贷款。 本年度中，各楼盘借“南随北桥”的开通大做宣传，而铺天盖地的广告也未曾扭转低迷的销售态势。在“金九银十”档期，众多楼盘更是纷纷推出各类优惠促销活动，但当前购房者已不满足于“小甜头”的优惠，更偏向于实际的房价折扣。 甚至许多客户在巨大的优惠面前仍无动于衷，政策的舆论导向使得投资客户不敢再向房产市场进军。 2、项目情况分析 本年度，项目的三期均已交付使用。由于项目房源可选余地小、同面积房源性价比较低，加之国家、银行政策等因素限制，因此全年的销售量并不是很理想。但项目一直以来所树立的良好口碑，以及项目一直不断推行“老带新”优惠活动政策，截止至2011年12月10日本年度累计销售数据如下： 　 销售量（套） 销售面积（㎡） 合同值（元） 房源 75 5315.4 网点 6 461.12 6718105 合计 81 5776.52 由于项目的特殊性，项目大部分业主都是滨海度假、投资性质为主。 因本年度频繁的调控政策，客户的观望情绪甚重，而项目的剩余房源又以110平米以上的大户型为主。因此，为促进房源的销售，项目采取各类优惠活动，对房源进行“吸引式”促销，即拉大未售房源和售出房源的价格，对房源进行“价格对比性”促销。从而不同程度的将房源的价格适当的增加，以补充活动时带来的成本损耗。 青岛西海岸楼盘情况分析 目前，青岛西海岸房地产市场热点区域主要集中黄岛开发区和胶南开发区沿海一带，其中黄岛开发区内的房产市场又被划分为安子片区和唐岛湾片区。 1、胶南开发区楼盘分析 胶南开发区即胶南都市新区，其环境优、人文景观优势凸显，周边楼盘林立，随着隧道和跨海大桥的开通，胶南至青岛的距离大大缩短，成为拉动“西海岸”商业市场发展的有力引擎。 开发商 位置 总体量 建筑规划 开盘时间 交房时间 优惠政策 宏程·家天下 宏程（投资）集团 人民路与海南路交汇处 占地130万㎡ 多层 2010.5 2011.5 销售进入尾期 青岛鲁中投资公司 海岸水城 青岛新中投资集团 海水浴场以西，滨海大道北 占地2.2万㎡ 高层、多层 2011.5 2013年 10抵15万 香槟海岸 青岛颐荣置业 青岛西海岸滨海大道北 占地3.9万㎡ 7栋高层 2007.1 2010.9 --- 康桥首府 青岛海晟置业集团 秦皇岛路与连云港路交汇 占地4万㎡ 高层，多层 2011.5 2012年 100元/㎡优惠，购房7-9折折扣 贝多芬公馆 宏程（投资）集团 海王路与连云港路交汇处 占地4.5万㎡ 高层、洋房 2011.7 2012年 --- 青岛鲁中投资公司 保利·海上罗兰 保利置业 世纪大道以南，滨海大道西 占地40万㎡ 别墅、高层 2011.1 --- 2万抵4万 东方华庭 青岛隆海集团 滨海大道北泰山东路南 占地120万㎡ 16多层13高层 2011.3 2012.1 推出特价房 馨海.国际城 青岛奥润投资集团 滨海大道北侧海水浴对面 占地15万㎡ 高层，多层，别墅 2011.7 --- 老带新政策 凭海临风 山东莱钢建设置业 泰山北路与滨海五路交汇 占地40万㎡ 洋房、公寓、高层 2010.3 明年 特价房72