2014宜兴新天地一楼商业价格定位报告41p.ppt

新天地一楼商业部分价格定位建议 上海妙策房地产经纪事务所 2011年6月 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 商业类型定位 ·····项目商业价值定位 多元型商业 综合型商业 ？ 体量：1万余方，加上2,3，4楼的商业具备集中性商业的规模； 周边商业类型空间：集中了宜兴80%以上集中性商业。百货、超市、专营类难有发展空间； 周边居住社区：太隔小区，九滨国际，步行街附近等社区的规模，类型多。离市中心较近的距离，满足了居住者日常生活的商业配套。 思考—— 区域配套型商业 发掘中心区域商业形式的空白点，补充核心商业圈的缺失； 业态上以吸引商业聚集项目人气，如大型特色餐饮、大型美容养生，大型婚纱影楼为主。 价格定位（一） ·····项目商业价值定位 租金推导法 ——现有的一楼的租金的价格 本案一层平均销售价格= 本案一层平均租金×10年×12月 本案一层现平均租金=4.5元/平米/天× 30天=135元/平米/月 本案一层平均销售价格= 135元/平米/月×10年×12月 =16200元/平米 按照现在的一楼的租金推导法莱计算，现在一楼的平均合理的销售均价是：16200元/平米 价格定位（二） ·····项目商业价值定位 投资回报率法 —商家回报率的价格 一楼现有商铺很多商家由于各种原因都出现了转让的情况 一楼转让的商铺的价格在4万元17平米左右，但是具了解租金的价格在2万元，但是租户现在把价格提升到了4万元每平米，同时也可以看出现在一楼的整体经营情况不太好，很多租户都转让。 价格定位（二） ·····项目商业价值定位 投资回报率法 —商家回报率的价格 我们以常规的商铺投资回报率在8%左右的来计算，现在一楼的商铺17平米的转让价格达到了4万元/年，但是一楼的实际租金是2万元/年。 投资回报率= 商户一年的租金/每平米的售价 按照商户的算法 按照实际的算法 商户一年的租金=40000/17 =2353元 商户一年的租金=20000/17 =1177元 8%= 2353/每平米的售价 8%= 1177/每平米的售价 29412元/平米 14707元/平米 按照回报率法莱计算： 现在一楼的实际售价是：14707元/平米 现在一楼的商户想法价格是： 29412元/平米 价格定位（三） ·····项目商业价值定位 市场比较法——现有商业楼盘均价 综合性商业(1F+2F+3F) 1.5-3.5万元/平米 红星美凯龙 写字楼(1F) 0.6-0.8万元/平米 广厦丽水金城 综合性商业(1F) 4-5万元/平米 万达广场 备注 售价 项目名称 大部分集中型商业的楼上部分去化难度较大，所以都采用先租后售的方法； 商业用房总价相对较高，位置较好的商业用房还能对投资者产生一定的吸引力，而位置相对较偏的房源，由于考虑到之后的出租或经营回报率较低，在销售中会产生一定的抗性。 经分析，我司对项目的主要对比个案对项目影响所占的权重如下： 红星美凯龙 （A）： Wa=35 万达广场 ( b) ： Wb=45 广厦丽水金城 （c）： Wc=20 ·····项目商业价值定位 Qc=73 Qb=89 Qa=81 Qx=78 Q总=100 合计 17 21 21 13 23 产品 6 8 7